購房人系出借人配偶，為抵債所簽訂購房合同有效

——房產(chǎn)公司作為借款人在無力償債時，與出借人配偶簽訂購房合同并以購房款歸還出借人的，應(yīng)認(rèn)定購房合同有效。

標(biāo)簽：民間借貸｜合同性質(zhì)｜以房抵債｜購房合同

案情簡介：2012年，王某與開發(fā)公司簽訂商品房買賣合同。王某據(jù)此支付76萬元購房款，開發(fā)公司開具發(fā)票并辦理備案。隨后開發(fā)公司實際控制人張某將該款用于歸還所欠王某丈夫丁某借款。2016年，因開發(fā)公司未予交房，王某訴請交房并支付逾期違約金。開發(fā)公司以購房合同系借貸擔(dān)保形式、王某尚欠5000余元購房款其有權(quán)解約為由抗辯。

購房人系出借人配偶，為抵債所簽訂購房合同有效

法院認(rèn)為：

①從案涉合同主體上看，開發(fā)公司是從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，王某是自然人，締約雙方均具有相應(yīng)主體資格；從合同約定內(nèi)容看，開發(fā)公司將房屋出售給王某，并約定了合同總價款、單價，并無關(guān)于借款用商品房作擔(dān)保內(nèi)容；開發(fā)公司已向王某開具發(fā)票并進(jìn)行商品房備案。本案符合人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第1條關(guān)于商品房買賣合同的特征，故開發(fā)公司與王某之間是商品房買賣關(guān)系。

②王某已支付購房款占總價款的99.19%，已履行合同主要義務(wù)。雖然合同約定買受人逾期付款超過90日，出賣人有權(quán)解除合同，但現(xiàn)王某按約履行合同付款義務(wù)已達(dá)99.19%，其按約履行合同絕大部分義務(wù)行為不能視為買受人逾期付款行為，開發(fā)公司不能據(jù)此解除合同。訴訟中，雙方當(dāng)事人均未對商品房買賣合同效力提出異議，開發(fā)公司亦未提出在合同簽訂過程中存在重大誤解、顯失公平、脅迫、欺詐等導(dǎo)致合同可撤銷情形，本案中亦不存在法定解除情形，故對開發(fā)公司要求解除合同訴請，不予支持。

③本案所涉借貸關(guān)系主體，從出具借條形式上看為原開發(fā)公司實際控制人張某，從借款來源看為張某與丁某，而本案購房人為丁某配偶即王某，購房人并非實際出借人亦非形式出借人，且購房款已實際繳入開發(fā)公司賬戶。王某與實際出借人丁某為夫妻關(guān)系，兩人在形式上為利益共同體，在開發(fā)公司實際控制人不能歸還借款，開發(fā)公司法定代表人與出借人達(dá)成合意情況下，通過購房人繳納購房款歸還借款使雙方債權(quán)債務(wù)關(guān)系消滅且在簽訂購房合同之后出借人未再支付利息行為如何認(rèn)定，無論是先前借貸行為，還是之后買賣關(guān)系，均是各方當(dāng)事人真實意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，開發(fā)公司亦未納入破產(chǎn)程序，不屬于《破產(chǎn)法》規(guī)定的禁止個別清償行為情形，不屬于《物權(quán)法》第186條規(guī)定禁止情形，亦不適用人民法院《關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第24條規(guī)定，依據(jù)法無禁止即可為的法律原則和尊重當(dāng)事人意思自治原則，王某與開發(fā)公司所簽商品房買賣合同合法有效。判決王某支付開發(fā)公司購房款5000余元，開發(fā)公司交房并支付逾期交房違約金。

實務(wù)要點：房產(chǎn)公司作為民間借貸的借款人無力償債時，與出借人配偶簽訂購房合同并以購房款歸還出借人的，應(yīng)認(rèn)定購房合同有效。（擴(kuò)展閱讀：房屋預(yù)售合同和正式合同有什么區(qū)別）

案例索引：浙江舟山中院（2017）浙09民終104號“王某與某開發(fā)公司商品房預(yù)售合同糾紛案”，見《王麗亞訴舟山市金島建設(shè)開發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案——關(guān)聯(lián)人借貸合同中商品房買賣關(guān)系的認(rèn)定》（楊靜），載《人民法院案例選》（201809/127:144）。

本站注：

2020年5月28日，十三屆全國人大三次會議表決通過《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》），新中國部民法典正式誕生，《民法典》將于2021年1月1日起施行。

《民法典》實施后，《婚姻法》《繼承法》《民法通則》《收養(yǎng)法》《擔(dān)保法》《合同法》《物權(quán)法》《侵權(quán)責(zé)任法》《民法總則》將同時廢止。

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