[案情] 

原告系農(nóng)民，2000年4月將閑置多年的磚瓦木結(jié)構(gòu)瓦房4間以每間6000元的價格出賣給退休的城市居民親戚即被告，當(dāng)年4月25日，雙方訂立協(xié)議，一手交錢一手交房。2001年6月，被告將四間房屋改建成三下兩上樓房。2002年5月，因為國道擴寬改造，被告居住的房屋被拆遷，被告一次性獲得補償款17萬元。2004年5月，原告從外地回來得知后要求與被告平分17萬元未果，故起訴要求判令雙方簽訂的房屋買賣合同無效。 

[分歧] 

本案在審理過程中，存在以下三種觀點： 

1、原被告雖然全部履行合同全部義務(wù)，但雙方未就房屋所有權(quán)到房地產(chǎn)主管機關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記，所以房屋所有權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，房屋買賣無效，雙方相互返還，被告已經(jīng)對房屋進行了改建，實際返還房屋已經(jīng)不可能，故應(yīng)當(dāng)判令被告返還拆遷補償款。 

2、被告系在村委會分配給原告的宅基地上改建樓房，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，農(nóng)民的住房不得出售給城市居民，而本案原、被告違反規(guī)定，合同無效，但原告應(yīng)當(dāng)從2000年 4月25日交付房屋后就應(yīng)當(dāng)知道自己的權(quán)利受到侵害，至2004年5月才主張合同無效，已經(jīng)超過法定時效，應(yīng)當(dāng)駁回原告的訴訟請求。 

3、同意第二個觀點中合同無效的理由，但合同無效不適用時效規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買賣合同無效，對該補償款應(yīng)當(dāng)考慮被告對房屋改建后形成的增值因素和投入，少分或者不分給原告。 

[評析]：天津律師網(wǎng)同意第三種觀點。 

對種觀點，我國《合同法》規(guī)定了違反法律、行政法規(guī)強行性規(guī)定的合同無效。強行性規(guī)定即強行性規(guī)范，強行性規(guī)范包括強制性規(guī)范與禁止性規(guī)范，強制性規(guī)范是指法律或者行政法規(guī)條款命令當(dāng)事人作出一定行為的規(guī)范；禁止性規(guī)范是指法律或者行政法規(guī)條款命令當(dāng)事人不作出一定行為的規(guī)范。我國法律沒有對強制性規(guī)范與禁止性規(guī)范作出區(qū)別，故違反了強制性及禁止性規(guī)范的合同無效。對違反禁止性規(guī)范的合同無效，我們不難理解，就像訂立買賣禁止的毒品的合同無效一樣，只要觸犯了法律禁止性規(guī)定的行為都是無效的。但是對違反了法律強制性規(guī)范的行為是否無效值得探討，《土地管理法》第62條的規(guī)定“農(nóng)村居民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。”“農(nóng)村居民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，由縣級人民政府批準(zhǔn)。”“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。”《江蘇省土地管理條例》第35條規(guī)定“農(nóng)村村民出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。購買農(nóng)村村民房屋的農(nóng)戶應(yīng)當(dāng)符合申請建房用地條件。”根據(jù)前述規(guī)定，農(nóng)村私有房屋買賣，因為涉及到土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，也需要有關(guān)部門批準(zhǔn)，違反了相關(guān)規(guī)定，合同可能無效。但我們知道未發(fā)生產(chǎn)權(quán)過戶與買賣合同無效是兩個不同的概念，買賣合同無效固然不能發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，但未發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的原因未必就是合同無效所致，從保護買受人的合法權(quán)益出發(fā)，認(rèn)定未辦理產(chǎn)權(quán)登記的合同無效，顯然不妥，因為一旦認(rèn)定買賣合同無效，其結(jié)果對買受人為不利。買受人基于誠實信用原則相信出賣人不會反悔而對房屋作出了改建并且付出了大量的投入，一旦認(rèn)定無效，買受人損失的不僅是可以測算的損失，更多的是無法評估的損失，失去了平等保護合同當(dāng)事人的原則。人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第85條規(guī)定“財產(chǎn)所有權(quán)合法轉(zhuǎn)移后，一方翻悔的，不予支持。財產(chǎn)所有權(quán)尚未按原協(xié)議轉(zhuǎn)移，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行；如果協(xié)議不能履行，給對方造成損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。”這說明財產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移與否，并不決定買賣合同的效力。這一規(guī)定也同樣適用于房屋買賣。《合同法》第133條規(guī)定“標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。”也表明：房屋買賣非法律所禁止，法律、行政法規(guī)只是規(guī)定在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移問題上必須履行相關(guān)的登記手續(xù)，未辦理登記手續(xù)的，產(chǎn)權(quán)不得轉(zhuǎn)移。故未辦理產(chǎn)權(quán)登記的行為不得對抗第三人，這是未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的法律后果，并不必然導(dǎo)致合同無效，只要雙方當(dāng)事人能夠履行登記手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令或者判令補辦登記手續(xù)，從維護交易安全、培育房地產(chǎn)市場、充分保護當(dāng)事人合法權(quán)益和私法自治的原則出發(fā)，不易因房屋買賣未辦理過戶登記而宣告合同無效，所以種觀點不能成立。 

第二種觀點，首先分析農(nóng)民擁有的宅基地的性質(zhì)。農(nóng)民住房宅基地是通過符合條件的農(nóng)民依法向村委會提出申請，依法報經(jīng)上級主管部門批準(zhǔn)，才能獲得。農(nóng)民取得的宅基地僅享有使用權(quán)，而不享有所有權(quán)。農(nóng)民擁有的宅基地是對特定對象為了解決農(nóng)民基本生活保障問題基于申請通過行政劃撥的形式分配給農(nóng)民使用的，所以宅基地在相當(dāng)程度上具有社會保障和福利功能，農(nóng)民能夠十分廉價的取得宅基地并長期使用，從而獲得了基本的生活條件。農(nóng)民取得宅基地主要是基于本集體經(jīng)濟組織的成員這一成員資格，其性質(zhì)是農(nóng)村居民，根據(jù)農(nóng)民建房需求，而依法先向本村村委會提出申請，該申請經(jīng)審核后報上級批準(zhǔn)，為此，農(nóng)民能獲得宅基地。農(nóng)民擁有宅基地使用權(quán)具有用益物權(quán)的性質(zhì)，具有長期性，如果沒有發(fā)生農(nóng)民的戶口發(fā)生改變成為城市戶口或者遷移他處或者死亡沒有繼承人的情況，宅基地不得收回，所以農(nóng)民只要不改變前述情形，宅基地將長久甚至的擁有使用權(quán)，非經(jīng)法定程序不得侵犯，所以在一定程度上講宅基地實際上是農(nóng)民的私產(chǎn)。農(nóng)民與宅基地這一福利待遇息息相關(guān)，未經(jīng)批準(zhǔn)，農(nóng)民不得擅自處分宅基地使用權(quán)，這是對農(nóng)民基本生活保障制度的要求和體現(xiàn)。1999年5月 6日《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》(國辦發(fā)「1999」39號)規(guī)定：農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市市民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用權(quán)證和房產(chǎn)證。有人認(rèn)為該通知非法律、行政法規(guī)，但我們看該通知精神符合我國宅基地和農(nóng)村集體土地使用的現(xiàn)狀和法律、行政法規(guī)的宗旨，且該通知明令下級各行政機關(guān)不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用權(quán)證和房產(chǎn)證，下級各行政機關(guān)必須遵守，法院如果確立合同有效，那么必須判令雙方辦理過戶手續(xù)，而辦理過戶手續(xù)不能實現(xiàn)，產(chǎn)權(quán)不能過戶，致使行政權(quán)與司法權(quán)發(fā)生嚴(yán)重沖突，產(chǎn)權(quán)處于不確定狀態(tài)，對雙方當(dāng)事人也是不利的，故本案被告系城市居民，購買原告住宅行為違反了《通知》精神，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。 

但該觀點同時提出合同無效適用訴訟時效的問題，筆者不能茍同。訴訟時效是指請求權(quán)在一定時期內(nèi)不行使即失去法律強制性保護的一種訴訟制度。訴訟時效只是適用于請求權(quán)，我們知道請求權(quán)是指請求他人為一定或者不為一定行為的權(quán)利，為典型的就是債權(quán)請求權(quán)，設(shè)立訴訟時效的目的是為了促使當(dāng)事人及時主張權(quán)利，不能長久的使得爭議存在著，從而影響市場財物的流轉(zhuǎn)，為了加快財物和貨幣的流通，盡早實現(xiàn)權(quán)利，使資源配置更加優(yōu)化，通過立法公權(quán)形式干預(yù)私權(quán)，其目的是顯而易見的。而流通領(lǐng)域中絕大多數(shù)交易形式體現(xiàn)在公民、法人和其他組織之間商品交易的流通，大量的請求權(quán)就應(yīng)運而生。所以訴訟時效絕大多數(shù)是用來規(guī)范市場流通領(lǐng)域的請求權(quán)。對合同無效，主要是由有權(quán)部門對合同的確認(rèn)，合同是否有效，主要依據(jù)是法院的裁判，而不是當(dāng)事人之間的爭執(zhí)或者無權(quán)部門的認(rèn)定，在法院生效判決確定合同無效之前，當(dāng)事人沒有必要也不需要知道合同是否具備效力，因此，當(dāng)事人在合同未被確認(rèn)無效前，根本談不上因合同無效而產(chǎn)生的相互取得的財物返還請求權(quán)，只有在一方當(dāng)事人訴請無效而且一旦向法院起訴，法院認(rèn)定無效時，當(dāng)事人就是要求撤訴也未必得到法院的準(zhǔn)許，所以該請求確認(rèn)合同效力的權(quán)利形式表現(xiàn)就是形成權(quán)，也就是一方當(dāng)事人可以以自己的行為就使法律關(guān)系發(fā)生變化的權(quán)利，其主要特征表現(xiàn)在：權(quán)利人可以以自己的意思表示行使形成權(quán)，使法律關(guān)系發(fā)生變更或者終止，其與須經(jīng)對方當(dāng)事人的承認(rèn)、放棄和變更才能形成一致意見的相對請求權(quán)相比區(qū)別在于：依據(jù)權(quán)利人一方的意思表示。確認(rèn)合同無效無疑屬于形成權(quán)，而我們知道無論從實體還是程序上，形成權(quán)均不適用訴訟時效的規(guī)定。 

《合同法》第52條規(guī)定的無效五種法定情形，試想如果適用訴訟時效，那么一方以欺詐、脅迫的手段訂立損害利益或者惡意串通，損害、集體或者第三人利益或者以合法形式掩蓋非法目的或者損害社會公共利益的合同，因一方當(dāng)事人的疏忽而超過訴訟時效，使得合同變?yōu)橛行В彩沟貌环ㄐ袨樽優(yōu)楹戏ㄐ詾椋瑒t似乎助長了人們損人利己、損公肥私，整個社會將會變成爾虞我詐、騙子盛行，社會秩序?qū)⒆兊没靵y一片。販毒者可以訂立供貨合同、謀生者可以訂立借腹生子合同，顯然反思結(jié)果遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離甚至與立法宗旨相悖，所以訴訟時效不適用于合同無效確認(rèn)之訴。 

有人認(rèn)為無效合同長期存在至無效宣告，則使相信合同有效的一方受到較大損失，因為合同無效的后果是相互返還。其實這種擔(dān)憂是不必要的，合同無效的情形告訴我們只有符合法律規(guī)定的情形才能被確認(rèn)無效，從五種情形看，該五種情形均是違反公序良俗、基本的法治、違反市場規(guī)律的，依據(jù)常理均應(yīng)由公權(quán)予以干預(yù)的情形。雙方當(dāng)事人訂立無效合同所產(chǎn)生的損失理應(yīng)根據(jù)誰有過錯誰承擔(dān)責(zé)任原則自行承擔(dān)，這是普通的道理，根據(jù)報償理論，當(dāng)事人犯了錯就應(yīng)當(dāng)?shù)玫綉土P，當(dāng)然，法律還規(guī)定沒有過錯的一方可以向有過錯的一方請求賠償，所以在這個問題上，沒有太大的法律障礙。 

還有人認(rèn)為：法院處理合同無效的同時還處理財產(chǎn)返還和賠償損失，既然涉及財產(chǎn)返還和賠償損失，也就是債權(quán)請求權(quán)，農(nóng)民訴訟時效又如何理解?其實這是兩個訴訟請求，本應(yīng)當(dāng)分別處理，但考慮到訴訟成本，從方便快捷、提高效率、訴訟資源優(yōu)化才要求法官一并處理，免得當(dāng)事人產(chǎn)生訟累，請求返還財產(chǎn)與賠償損失系債權(quán)請求權(quán)，自然適用訴訟時效規(guī)定，但該請求權(quán)自合同被確認(rèn)無效時才產(chǎn)生，不能認(rèn)為該請求權(quán)就生于合同訂立之時，因為當(dāng)事人總想訂立有效合同并實現(xiàn)自己想得到的利益，只要是正常交易，誰都不想訂立無效合同。當(dāng)事人訂立合同后，僅產(chǎn)生合同上的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，當(dāng)事人依據(jù)合同約定或者法律規(guī)定履行先合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)或者履行合同后產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)，而非合同被確認(rèn)無效恢復(fù)到當(dāng)事人訂立合同前的狀態(tài)下形成的非合同而因合同產(chǎn)生的標(biāo)的物返還請求權(quán)和賠償請求權(quán)，物返還請求權(quán)和賠償請求權(quán)產(chǎn)生于合同被確認(rèn)無效之時，故權(quán)利尚未形成，何談訴訟時效起算點呢?所以只有在合同被確認(rèn)無效后才產(chǎn)生該權(quán)利，如果經(jīng)過一段時間不主張，將超過訴訟時效。 

既然本案原告與被告訂立的合同無效，雙方應(yīng)當(dāng)相互返還，但此時的返還對原告有利，對被告為不利。筆者認(rèn)為：用地部門拆遷補償是根據(jù)房屋現(xiàn)狀給予的補償，而不是針對房屋原始是何種結(jié)構(gòu)、多少面積等。有些房屋時過境遷，當(dāng)事人花費很多進行了裝修或者翻建，此時要求全部返還顯然對其不公平，即使要返還，須對被告當(dāng)初購房時購房款以及裝修或者改建的費用分離出來并計算利息損失歸被告所有。其次，我國宅基地，一家只有一戶，出賣人出售房屋后，時隔多年來主張無效，可以講出賣人有相應(yīng)的住房保障，其起訴的目的返還房屋是假，索取高額補償費是真，這樣違背市場誠信原則，本來這種行為就被常理所譴責(zé)，所以法院應(yīng)當(dāng)予以公正的評價，以維護買受人的居住利益，少分或者不分。 

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