隨著經濟的發(fā)展，當前可充當抵押物的資產越來越多，并且行業(yè)跨度大，因此，對于抵押物的評估，各家銀行紛紛借助于評估機構。但在利益的驅使下，有的評估機構不惜出具虛假評估報告。借款人申請貸款時，評估費用由借款人支付，評估機構可能故意抬高房產的評估價格，讓借款能夠申請更多的貸款;當銀行拍賣用來抵押的房產時，評估機構又會故意降低房產的評估價格。

房產抵押民間借貸糾紛

    一是抵押物難以處置。按照“買賣不破租賃”的原則，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期還貸，由于租賃仍然有效，信用社也很難處理抵押房產。二是租金收入難以獲得。借款人與銀行簽訂借款合同前，如果與抵押房產承租人簽訂時間較長的租賃協議，并且要求承租人一次性付清租賃費;或者借款人以明顯低于市場價格的租金將房屋出租給關系人，信用社即使獲得了產權也將很難獲得租金收入用于還貸。

    一是虛假登記，抵押貸款至有權部門進行登記是保證貸款合同生效和優(yōu)先受償的必要條件，但當前卻存在重復登記，以及登記部門的個別人員出具虛假登記證明的問題，造成貸款出現糾紛時，信用社無法對抗第三人，權益得不到保護。二是“一物多押”的風險。我國《擔保法》規(guī)定：“財產抵押后，該財產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。”借款人將房產抵押給多個銀行后，一旦破產倒閉，抵押房產將很難處置變現。

四、優(yōu)先受償風險

    我國《擔保法》規(guī)定抵押貸款按規(guī)定至有權部門進行抵押登記后，可以優(yōu)先受償。但這也存在例外情況，一是建設工程價款優(yōu)先權。最高人民法院“法釋〔2002〕16號，明確指出依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權和其他債權。二是稅收優(yōu)先權。《稅收征收管理辦法》45條第1款規(guī)定：第“稅務機關征稅款，稅收優(yōu)先于無擔保債權，法律另有規(guī)定的除外。”該規(guī)定表明，只要納稅人欠繳稅款的行為發(fā)生在納稅人以其財產設定擔保之前，即納稅人欠繳稅款在先，以其財產設定擔保在后，稅收就優(yōu)先于擔保物權這種私權力。

    由于市場經濟的發(fā)展，商品價格波動頻繁，特別是近年來房產價格急劇上升，而目前樓市又不景氣，因此房產價值較難以把握，存在較大的市場風險。當前美國的次貸危機就是一個很好的例證。

    一是變現成本大。抵押物的處置大抵要經過起訴、評估、拍賣等幾個環(huán)節(jié)，每一個環(huán)節(jié)的費用都要信用社先行墊付，加之本金、利息，往往存在資不抵債的問題。二是變現能力難度大，尤其是以鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產為抵押物的，由于受鄉(xiāng)情、親情等觀念的限制，當抵押物拍賣時，常出現想買卻不敢買的局面。三是執(zhí)行難。由于一些貸款人誠信觀念和法律意識淡薄，當其經營出現風險時，則開始偷偷低價變賣抵押房產，而一些人由于貪圖便宜，便私下簽訂買賣協議后便實際占有，這種情況雖然不受法律保護，但信用社起訴申請執(zhí)行時卻效果不大，往往發(fā)生贏了官司輸了錢的情況。此外，最高人民法院在2004年底出臺的《關于人民法院在執(zhí)行民事查封、扣押、凍結財產的規(guī)定》中規(guī)定：對被執(zhí)行人及其家屬生活必需的居住房只能查封，不能拍賣、變賣和抵債。在現實中貸款戶的抵押房屋一般是生活用房，即使有多余的房屋也同生活用房難以分割。因此，很多信用社在貸款時沒有考慮到這一點，最后往往造成抵押物無法處置。

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