商品房買賣合同糾紛

商品房買賣合同糾紛常見的糾紛類型有：商品房銷售合同糾紛與商品房預(yù)售合同糾紛。本文天津律師給大家介紹一下與商品房買賣合同糾紛相關(guān)的知識(shí)，如果您需要更詳細(xì)的法律服務(wù)，歡迎您咨詢我們的在線客服或者撥打我們的服務(wù)熱線。

商品房買賣合同糾紛

一、商品房相關(guān)合同介紹

1、商品房預(yù)約合同是指房地產(chǎn)開發(fā)商與購(gòu)房者就雙方在一定期限內(nèi)簽訂商品房買賣合同的協(xié)議，一般以“認(rèn)購(gòu)書”、“訂購(gòu)單”、“意向書”等形式表現(xiàn)，且多約定了定金。商品房預(yù)約合同一般包括雙方當(dāng)事人基本情況、房屋基本狀況、商品房總價(jià)款、簽署正式買賣合同的期限、定金條款等內(nèi)容。購(gòu)房者簽訂預(yù)約合同可以防止其他買家搶購(gòu)自己中意的房屋，又能暫緩付款，以冷靜思考或籌措資金；開發(fā)商簽訂預(yù)約合同可以鎖定購(gòu)房者，有利于按計(jì)劃售房。

2、商品房預(yù)售合同是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，承購(gòu)人支付定金或房屋價(jià)款的合同。商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。

3、商品房銷售合同是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已竣工的房屋向社會(huì)銷售所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。廣義的商品房銷售合同包括了商品房預(yù)售合同。商品房銷售，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，合同主要內(nèi)容包括：商品房的建筑面積和使用面積、價(jià)格、交付日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式以及雙方違約責(zé)任等。

二、天津律師推薦閱讀的商品房買賣合同糾紛案例

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3、商品房委托代理銷售合同糾紛上訴案

三、商品房買賣合同無(wú)效情形有哪些

無(wú)效的商品房買賣合同有以下幾種：

1、違反法律法規(guī)政策的商品房買賣合同

（1）雙方惡意串通損害、集體和第三人利益的；

（2）違反和社會(huì)公共利益的，以合法事實(shí)掩蓋非法目的的；

（3）出賣人剝奪了共有人和承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的；

（4）享受政府或單位優(yōu)惠補(bǔ)貼構(gòu)建的房屋，違反法律規(guī)定沒有賣給原單位或侵犯原單位優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的；

2、雙方當(dāng)事人主體不合格的商品房買賣合同

（1）無(wú)民事行為能力人簽訂的商品房買賣合同無(wú)效；

（2）限制行為能力人未取得法定代理人同意簽訂的商品房買賣合同無(wú)效；

3、雙方當(dāng)事人意思表示不真實(shí)，包括欺詐、威迫和乘人之危的商品房買賣合同；

4、違反法定形式的商品房買賣合同，如房屋買賣合同未采用書面形式等；

5、合同一方與第三人惡意串通的商品房買賣合同；

6、其他違反法律法規(guī)的其他情形。

四、無(wú)效商品房買賣合同的法律后果

天津律師認(rèn)為，在商品房買賣合同糾紛中，無(wú)效的房屋買賣合同自成立時(shí)起就沒有法律效力，任何人在任何時(shí)候都可以主張?jiān)摵贤瑹o(wú)效。該無(wú)效合同自成立時(shí)起即無(wú)效，具有溯及力。房屋買賣合同是否無(wú)效應(yīng)由人民法院、仲裁機(jī)關(guān)確認(rèn)，而不是由買賣雙方或一方?jīng)Q定。房屋買賣合同被宣告無(wú)效后，將產(chǎn)生以下法律后果：

（1）相互返還。即由出賣人返還房屋價(jià)款，買受人返還房屋；

（2）買受人已經(jīng)實(shí)際使用房屋的，應(yīng)當(dāng)支付相當(dāng)于房屋租金的使用費(fèi)，買受人對(duì)房屋進(jìn)行了裝修的對(duì)于裝修價(jià)值部分可由出賣人適當(dāng)給予補(bǔ)償。

（3）有過錯(cuò)的一方應(yīng)賠償對(duì)方因房屋買賣合同無(wú)效所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)按照雙方的過錯(cuò)大小分清雙方責(zé)任，各自按照應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任分擔(dān)損失。

（4）在商品房買賣過程中，如涉及到開發(fā)商惡意行為而導(dǎo)致合同無(wú)效，則開商有可能支付已付購(gòu)房款一倍金額的懲罰性賠償責(zé)任。

（5）因雙方惡意串通，損害、集體利益和第三人權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)收繳雙方財(cái)產(chǎn)，歸所有或返還給第三人。

（6）涉及到違法犯罪行為的，則應(yīng)受到行政或刑事處罰。

五、列舉部分與商品房買賣合同糾紛相關(guān)的法律依據(jù)

《民法典》第一百四十八條??一方以欺詐手段，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下實(shí)施的民事法律行為，受欺詐方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷。

第一百四十九條??第三人實(shí)施欺詐行為，使一方在違背真實(shí)意思的情況下實(shí)施的民事法律行為，對(duì)方知道或者應(yīng)當(dāng)知道該欺詐行為的，受欺詐方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷。

第一百五十條??一方或者第三人以脅迫手段，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下實(shí)施的民事法律行為，受脅迫方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷。

第一百五十三條??違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無(wú)效。但是，該強(qiáng)制性規(guī)定不導(dǎo)致該民事法律行為無(wú)效的除外。

違背公序良俗的民事法律行為無(wú)效。

第一百五十四條??行為人與相對(duì)人惡意串通，損害他人合法權(quán)益的民事法律行為無(wú)效。

第一百五十五條??無(wú)效的或者被撤銷的民事法律行為自始沒有法律約束力。

第一百五十六條??民事法律行為部分無(wú)效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。

《人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條

出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。

《人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條

出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：

（一）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；

（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；

（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

《人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十條

買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無(wú)法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無(wú)效的，應(yīng)予支持。

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