【裁判規(guī)則】

對被執(zhí)行人購買房產(chǎn)預(yù)查封，房產(chǎn)未交付的，允許房產(chǎn)買賣雙方解除合同，案外人持生效判決可排除房屋強(qiáng)制執(zhí)行。

執(zhí)行人購買的預(yù)售商品房，如何執(zhí)行

【案例索引】

天津律師：常州市武進(jìn)區(qū)廣信農(nóng)村小額貸款股份有限公司、常州天安元城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司等借款合同糾紛、案外人執(zhí)行異議之訴民事判決書（2015）蘇商終字第00079號

【法院觀點(diǎn)】

涉案房屋已被常州中院預(yù)查封，但天安公司有權(quán)依法行使《商品房買賣合同》中約定的解除權(quán)，在人民法院已依法解除房屋買賣合同后，常州中院對涉案房屋應(yīng)不予執(zhí)行。廣信小貸公司認(rèn)為天安公司在常州中院預(yù)查封后，起訴解除《商品房買賣合同》是規(guī)避執(zhí)行行為的上訴理由，本院不予支持。

【新法速遞】

江蘇省高級人民法院公布的《關(guān)于執(zhí)行疑難問題的解答》（蘇高法[2018]86號）第三條：被執(zhí)行人購買的預(yù)售商品房，如何執(zhí)行？

被執(zhí)行人已將房款全部支付給開放商（被執(zhí)行人自付一部分，銀行貸款一部分），銀行辦理了抵押預(yù)告登記（預(yù)抵押登記），開發(fā)商在預(yù)售房產(chǎn)辦理抵押權(quán)登記之前對銀行貸款承擔(dān)階段性連帶擔(dān)保責(zé)任的商品房預(yù)售情形下，預(yù)售的商品房被法院預(yù)查封后，開發(fā)商或被執(zhí)行人以仲裁或訴訟方式解除合同的，不得對抗人民法院的執(zhí)行，人民法院可以繼續(xù)執(zhí)行預(yù)售房產(chǎn)。

人民法院在辦理預(yù)售商品房預(yù)查封時(shí)，除向房產(chǎn)登記部門送達(dá)預(yù)查封有關(guān)法律文書之外，還應(yīng)及時(shí)向開發(fā)商送達(dá)預(yù)查封裁定和協(xié)助執(zhí)行通知書，告知預(yù)售商品房已被法院預(yù)查封，擅自向被執(zhí)行人退款承擔(dān)法律責(zé)任。

在人民法院辦理預(yù)售商品房預(yù)查封后向開發(fā)商送達(dá)預(yù)查封裁定和協(xié)助執(zhí)行通知書前，開發(fā)商已退還給被執(zhí)行人的款項(xiàng)，在變價(jià)款中預(yù)先扣除支付給開發(fā)商。向開發(fā)商送達(dá)預(yù)查封裁定和協(xié)助執(zhí)行通知書后，開發(fā)商擅自退還給被執(zhí)行人的款項(xiàng)，由開發(fā)商自行追索。

對于開發(fā)商已退還銀行的相應(yīng)款項(xiàng)，在變價(jià)款中預(yù)先扣除支付給開發(fā)商。開發(fā)商尚未退還銀行相應(yīng)款項(xiàng)的，在變價(jià)款中預(yù)先扣除銀行貸款相應(yīng)款項(xiàng)支付給銀行，并通知開發(fā)商。（文章來源：上海市錦天城（南京）律師事務(wù)所 高級合伙人、律師 王芳）

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