《民法典》第四百九十五條款規(guī)定，當(dāng)事人約定在將來一定期限內(nèi)訂立合同的認(rèn)購書、訂購書、預(yù)訂書等，構(gòu)成預(yù)約合同。這是我國立法上首次對(duì)預(yù)約合同的明文規(guī)定。

人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。”

一、糾紛背景

首先，不管對(duì)于自然人或單位來說，買房都是件大事，一般簽訂正式商品房買賣合同之前，買賣雙方都會(huì)訂立商品房預(yù)約合同來表示各方的誠意和慎重。其次，由于房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)系國計(jì)民生，為了房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，政策常常因時(shí)而動(dòng)，比如，限購、限貸等。因此，實(shí)踐中產(chǎn)生了大量的因買房而導(dǎo)致的定金糾紛案件。

二、相關(guān)案件

案件一：

2018年9月28日，張某、中祥公司簽訂《房屋認(rèn)購合同》一份，并交定金2萬元作為立約擔(dān)保。合同約定該定金自雙方簽訂《商品房買賣合同》后自動(dòng)轉(zhuǎn)為房款；張某應(yīng)自2018年10月1日前一次性交納除定金外的首付款357041元，并簽訂《商品房買賣合同》，后在張某與中祥公司訂立正式的《商品房買賣合同》過程中，張某對(duì)中祥公司此時(shí)方出示的《商品房買賣合同》的補(bǔ)充協(xié)議部分條款存有爭(zhēng)議，雙方協(xié)商后仍未達(dá)成合意，導(dǎo)致雙方終未能簽訂《商品房買賣合同》，中祥公司于是沒收定金，張某要求退款未果，隨之訴至法院。

案件二：

2015年5月5日趙某之母張某代趙某向浩德鑫公司繳納購房定金1萬元及同年5月12日張某以趙某名義與浩德鑫公司簽訂《開元壹號(hào)商品房認(rèn)購書》，后趙某以浩德鑫公司隱瞞涉案房屋屬于在建工程抵押和待建學(xué)區(qū)房以及售樓情況，構(gòu)成欺詐。及浩德鑫公司在沒有通知趙偉朋退還購房款及解除認(rèn)購書的情況下，將涉案房屋再次賣給第三人侵犯了趙偉朋的合法權(quán)益。同時(shí)認(rèn)為張某代趙某簽署商品房認(rèn)購書不構(gòu)成表見代理，要求退還定金未果，后訴至法院。

案例三：

戴某與華新公司簽訂某房屋訂購協(xié)議一份，并交付5萬元定金，約定雙方于某日訂立商品房預(yù)售合同。后戴某發(fā)現(xiàn)華新公司提供的商品房預(yù)售格式合同中存在樣板房?jī)H供參考等不利于己方的條款，遂提出異議要求刪除，而華新公司以戴某未能在協(xié)議約定日期簽訂合同，將定金予以沒收。雙方協(xié)商未果，因此，訴至法院。

案例四：

李某與保達(dá)公司簽訂某商鋪認(rèn)購書一份，約定雙方于某日前簽訂《商品房買賣合同》，并交付定金10萬元，李某認(rèn)購商鋪后，發(fā)現(xiàn)涉案商鋪內(nèi)天花頂上鋪有排污管道，對(duì)商鋪存有重大影響，而保達(dá)公司對(duì)此并未說明。李某要求外移管道設(shè)施或退還定金，但雙方協(xié)商不成，遂訴至法院。

三、法院裁判要點(diǎn)

案件一中：

二審法院認(rèn)為，張某與中祥公司簽訂的《房屋認(rèn)購合同》，系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。一審判決關(guān)于案涉《房屋認(rèn)購合同》系商品房買賣合同的預(yù)約合同的認(rèn)定正確。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二條、第三條規(guī)定，合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。合同當(dāng)事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強(qiáng)加給另一方。本案中，雙方當(dāng)事人簽訂《房屋認(rèn)購合同》后，在訂立正式的《商品房買賣合同》過程中，張某對(duì)中祥公司出示的《商品房買賣合同》的補(bǔ)充協(xié)議部分條款有異議，雙方針對(duì)爭(zhēng)議條款未達(dá)成合意；由于雙方關(guān)于爭(zhēng)議條款均堅(jiān)持己方意見未能達(dá)成合意，在《房屋認(rèn)購合同》約定的合理期限內(nèi)未能簽訂正式的商品房買賣合同，故雙方均無過錯(cuò)，被告中祥公司應(yīng)返還定金2萬元。

案件二中：

再審法院認(rèn)為，簽訂《開元壹號(hào)商品房認(rèn)購書》均是雙方真實(shí)意思表示，該認(rèn)購書合法有效。本案中，趙某未能按照雙方約定的期限繳納首付房款，導(dǎo)致雙方不能簽訂正式的商品房買賣合同，故按照雙方的約定及有關(guān)定金的法律規(guī)定，給付定金的一方不履行合同約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金。趙某沒有證據(jù)證明浩德鑫公司在趙某繳納定金及簽訂購房認(rèn)購書時(shí)有欺詐行為，即使本案涉案房屋存在在建工程抵押的情形，亦不影響雙方認(rèn)購協(xié)議的效力。趙某之母張某以趙某的名義繳納1萬元定金屬于家事代理，該代理行為有效。

案件三中：

二審法院認(rèn)為，合同法第四十一條規(guī)定：“對(duì)格式條款的理解發(fā)生爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對(duì)格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款。”百二十五條款規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)合同條款的理解有爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照合同所使用的詞句、合同的有關(guān)條款、合同的目的、交易習(xí)慣以及誠實(shí)信用原則，確定該條款的真實(shí)意思。”無論是訂購協(xié)議還是雙方當(dāng)事人擬訂立的商品房預(yù)售合同，都是被上訴人華新公司提供的格式合同。當(dāng)對(duì)格式條款有兩種以上解釋時(shí)，應(yīng)當(dāng)作出不利于華新公司的解釋。預(yù)約合同的作用，只是為在公平、誠信原則下訂立本約創(chuàng)造條件。從這一認(rèn)識(shí)出發(fā)來理解訂購協(xié)議中的“到期不簽約”一語，顯然不包括由于不可歸責(zé)于雙方的原因而到期不簽約的情形。在買受方只見過出售方提供的樣板房，尚未見過商品房預(yù)售合同文本的情形下，若將此語理解為無論出于何種原因，只要買受方到期不簽本約均是違約，勢(shì)必將買受方置于要么損失定金，要么被迫無條件全部接受出售方提供的商品房預(yù)售格式合同的不利境地，出售方則可以籍此獲利。雙方在訂立本約時(shí)的地位不平等，顯然違背公平、誠信原則。

案件四中：

法院認(rèn)為，認(rèn)購書簽訂后，李某就涉案商鋪存在瑕疵與開發(fā)商申請(qǐng)繼續(xù)協(xié)商，該行為已履行為簽訂《商品房買賣合同》進(jìn)行磋商的義務(wù)，而開發(fā)商未能舉證其對(duì)李某提出的上述情況已協(xié)商一致。在此情況下，法院認(rèn)定雙方未能簽訂《商品房買安合同》的主要原因是雙方對(duì)合同標(biāo)的物存在的問題不能達(dá)成一致意見，屬于“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”。

四、案例評(píng)析

通過以上案件和參考各地法院的相關(guān)案例可知，認(rèn)購書、選房協(xié)議等較商品房買賣合同而言是預(yù)約合同性質(zhì)，訂立認(rèn)購協(xié)議的目的，是在尚不具備訂立商品買賣合同的條件下，先行約定部分條款，將雙方達(dá)成的意思以合同條款的形式固定下來，為后續(xù)談判其他條款打下基礎(chǔ)。由此可見，預(yù)約合同是合同，但簽訂預(yù)約合同并不必然導(dǎo)致簽訂本約合同，否則預(yù)約合同也就失去存在的意義了。實(shí)踐中，常常把預(yù)約合同簡(jiǎn)單的等同于擔(dān)保合同，筆者認(rèn)為這種情況是對(duì)預(yù)約合同的曲解。

寄語

1、對(duì)買賣雙方而言，“積磋商”不等于“必須締約”。2、對(duì)于開發(fā)商而言，因本著互利互讓的精神積促成交易，對(duì)于無理取鬧的買受人適用定金罰則無可厚非，對(duì)于誠心購房者應(yīng)多給予點(diǎn)諒解，諺語有云：“買賣不成仁義在”。3、對(duì)于普通購房者而言，購房需謹(jǐn)慎，多與家人商量，交了定金之后，應(yīng)本著誠實(shí)信用的原則積磋商。切忌以拒收通知、郵件等方式消應(yīng)對(duì)。

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