天津律師認(rèn)為，本案關(guān)注點(diǎn)：在簽訂合同后，承租人沒有進(jìn)行生產(chǎn)，只有出賣財(cái)物和將部分財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)租的行為，明顯缺乏履約能力，該合同應(yīng)當(dāng)歸之于無效，按無效合同的處理原則，被告依該合同取得的財(cái)物或變賣的財(cái)物應(yīng)當(dāng)返還或折價(jià)返還。承租人與第三人的轉(zhuǎn)租合同不僅違反法律規(guī)定，而且因主合同的無效，從合同也無效，同時承租人因轉(zhuǎn)租收取的租金于法無據(jù)，亦應(yīng)返還給出租人，承租人在合同履行中的善意性、保護(hù)性開支費(fèi)用應(yīng)由出租人負(fù)擔(dān)。

株洲市湘東電機(jī)廠訴劉祥滿企業(yè)租賃經(jīng)營合同案

企業(yè)租賃經(jīng)營合同糾紛案例

（一）首部

1.判決書字號：湖南省攸縣人民法院（1998）攸經(jīng)初字第550號。

2.案由：企業(yè)租賃經(jīng)營合同案。

3.訴訟雙方

原告（反訴被告）：株洲市湘東電機(jī)廠。

被告（反訴原告）：劉祥滿。

第三人：陳培元。

4.審級：一審

5.審判機(jī)關(guān)和審判組織

審判機(jī)關(guān)：湖南省攸縣人民法院。

6.審結(jié)時間：1999年5月12日。

（二）訴辯主張

原告訴稱：1998年3月，我廠與被告簽訂了企業(yè)租賃經(jīng)營合同，在該合同未經(jīng)公證生效的情況下，被告將該廠的一車間擅自轉(zhuǎn)讓給第三人，并出售廠內(nèi)部分財(cái)物?，F(xiàn)請求確認(rèn)該合同無效，判令被告返還所出售的財(cái)物和轉(zhuǎn)租而取得的租金，并賠償我廠的財(cái)產(chǎn)損失。

被告辯稱：合同是自愿簽訂，該合同未能辦理公證手續(xù)，是原告不支付公證費(fèi)所致，但雙方已辦理財(cái)產(chǎn)交換手續(xù)。原告方廠房、設(shè)備陳舊，使我無法啟動生產(chǎn)，且原告方組織部分職工哄搶承租廠內(nèi)的財(cái)產(chǎn)，致使部分財(cái)產(chǎn)下落不明，我不應(yīng)承擔(dān)任何責(zé)任；我為履行該合同，已支付了約10萬元的費(fèi)用，現(xiàn)提起反訴，請求判令原告賠償我的經(jīng)濟(jì)損失。

第三人述稱：我與被告簽訂了護(hù)套線車間租賃合同，并已投入生產(chǎn)，請求維護(hù)我的合法權(quán)益。

（三）事實(shí)和證據(jù)

湖南省攸縣人民法院經(jīng)公開開庭審理查明：1998年3月2日，原、被告雙方簽訂企業(yè)租賃合同，約定：原告將其漆包線分廠租賃給被告經(jīng)營，租期5年，每年租金24萬元；被告應(yīng)向原告繳納風(fēng)險(xiǎn)金10萬元；在租賃期內(nèi)，被告對原告的資產(chǎn)只有使用權(quán)，沒有處分權(quán)；被告可以使用原告的廠名、商標(biāo)、生產(chǎn)許可證；合同經(jīng)公證生效等。此外，雙方還口頭約定：原告將其車牌號為湘B-72574東風(fēng)貨車交給被告使用。合同簽訂后，原、被告進(jìn)行了租賃財(cái)物的交接。但被告未能按約定交納風(fēng)險(xiǎn)金，也未啟動生產(chǎn)。同月，被告與第三人簽訂轉(zhuǎn)租合同，約定，被告將漆包線分廠的護(hù)套線車間轉(zhuǎn)租給第三人經(jīng)營，租期4年，月租金2000元；第三人可以使用承租廠的廠名、商標(biāo)等。轉(zhuǎn)租合同簽訂后，第三人即投入生產(chǎn)，并陸續(xù)支付了7188元租金給被告（工商費(fèi)用、電費(fèi)除外）。原、被告在辦理合同公證手續(xù)時，原告反悔，請求中止公證，雙方發(fā)生糾紛。原告的行政主管部門曾兩次召集雙方調(diào)解無效。1998年6月，原告方部分職工到租賃的分廠鬧事，并強(qiáng)行拿走了部分財(cái)物。同年8月，原告向本院提起訴訟。

另查明：合同簽訂后，被告對廠房進(jìn)行了修繕，花費(fèi)550元，支付了1998年1月份至3月份廠內(nèi)電話費(fèi)786.77元，支付看管人員工資9600元。被告接管租賃財(cái)產(chǎn)后，擅自出賣原告的廢舊設(shè)備、生產(chǎn)原料得款4800元，出賣漆包線2290.8公斤（每公斤價(jià)為23.81元），價(jià)值54545元，護(hù)套線100米，價(jià)值150元，出賣東風(fēng)汽車一臺。在審理中，本院依原告申請，將所剩的租賃財(cái)物保全，交與原告保管。

以上事實(shí)有下列證據(jù)證實(shí)：

1.原、被告之間，被告與第三人之間的兩份租賃合同書。

2.租賃財(cái)產(chǎn)移交清單。

3.攸縣公證處證明。

4.證人劉××、武××、晏××、劉××等人的證言。

5.湘B-72574東風(fēng)大貨車的購置發(fā)票、收據(jù)等。

6、原告方主管部門召集雙方協(xié)調(diào)的會議紀(jì)要。

7.三方當(dāng)事人的陳述。

（四）判案理由

湖南省攸縣人民法院根據(jù)上述事實(shí)和證據(jù)認(rèn)為：原、被告之間簽訂的企業(yè)租賃經(jīng)營合同約定的風(fēng)險(xiǎn)金未交納，違反了《全民制小型工業(yè)企業(yè)租賃經(jīng)營暫行條例》中有關(guān)擔(dān)保的規(guī)定，且被告缺乏履約能力，是無效合同，對此，雙方應(yīng)負(fù)同等責(zé)任。原告請求確認(rèn)租賃合同無效，并請求返還財(cái)物的理由成立，本院予以支持。因主合同無效，被告與第三人簽訂的轉(zhuǎn)租合同亦無效，被告依據(jù)該合同轉(zhuǎn)租所獲取的租金亦應(yīng)返還給原告。同時被告應(yīng)賠償因出賣原告的汽車、漆包線、護(hù)套線、廢舊設(shè)備等財(cái)產(chǎn)的損失，其中漆包線、護(hù)套線應(yīng)按出售價(jià)予以折價(jià)賠償，因被告出賣的汽車已被買主拆散，價(jià)值只能按使用年限分?jǐn)偼扑闫錃堉禐?8930元。原告請求被告返還下落不明的財(cái)產(chǎn)，因原告不能提供該財(cái)產(chǎn)未被工人拿走仍由被告占用的證據(jù)，本院不予支持。被告所提出的原告應(yīng)賠償其為履行合同所支付的電話費(fèi)、房屋修繕費(fèi)、看管人員的工資（應(yīng)算止本院保全日止）等反訴請求，證據(jù)確實(shí)，理由成立，本院予以支持，而其要求賠償其他損失的反訴請求因其未能提供證據(jù)或?yàn)椴缓侠淼拈_支，本院不予認(rèn)定，予以駁回。

（五）定案結(jié)論

湖南省攸縣人民法院根據(jù)《中華人民共和國經(jīng)濟(jì)合同法》第七條，《中華人民共和國民法通則》第五十八條款、第六十一條款第（五）項(xiàng)，參照《全民制小型工業(yè)企業(yè)租賃經(jīng)營暫行條例》第八條，第十一條款之規(guī)定，判決如下：

1.原、被告簽訂的企業(yè)租賃經(jīng)營合同無效。

2.被告與第三人簽訂的轉(zhuǎn)租合同無效。

3.由被告返還租賃的財(cái)物給原告。

4.由被告返還其從第三人處收取的租金7188元給原告。

5.被告將出售廢舊設(shè)備、生產(chǎn)原料得款4800元，漆包線折款54545元，護(hù)套線折款150元，汽車折款38930元，合計(jì)98425元返還給原告。

6.由原告支付被告看管人員工資9600元，房屋修繕費(fèi)550元，電話費(fèi)786.77元，合計(jì)10936.77元。

以上4、5、6項(xiàng)相抵除，被告應(yīng)支付原告94676.23元，限本判決生效后十五日內(nèi)付清。

7.駁回原、被告其他訴訟請求。

本案案件受理費(fèi)16010元，反訴訴訟費(fèi)3500元，財(cái)產(chǎn)保全申請費(fèi)3500元，合計(jì)23010元，由原、被告各承擔(dān)一半。

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