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房產(chǎn)律師推薦案例丨房屋回遷安置糾紛案例
發(fā)布日期:2020-11-16

天津律師認(rèn)為,本案關(guān)注點(diǎn):《民法通則》百三十七條規(guī)定,訴訟時(shí)效期間從知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵犯時(shí)起計(jì)算。百四十條規(guī)定,訴訟時(shí)效因提起訴訟、當(dāng)事人一方提出要求或者同意履行義務(wù)而中斷。據(jù)此,一方當(dāng)事人提出要求的,訴訟時(shí)效中斷,應(yīng)當(dāng)重新計(jì)算。所以,拆遷合同的被拆遷人就補(bǔ)償問題以行政復(fù)議、訴訟等手段提出要求的,構(gòu)成訴訟時(shí)效中斷的法定事由。

賴一德訴南寧市城市內(nèi)河管理處拆遷合同糾紛

房屋回遷安置糾紛案例

房屋回遷安置糾紛案例

問題提示:違約一方當(dāng)事人承擔(dān)賠償責(zé)任如何與另一方當(dāng)事人的損失程度相對(duì)應(yīng)?

【要點(diǎn)提示】

按照合同法中,完全賠償原則,違約方對(duì)于守約方因違約所遭受的全部損失承擔(dān)的賠償責(zé)任,損失“包括合同履行后可以獲得的利益,”可見其賠償范圍應(yīng)包括現(xiàn)有財(cái)產(chǎn)損失和可得利益損失。

【案例索引】

一審:廣西壯族自治區(qū)南寧市興寧區(qū)人民法院(2005)興民一初字第571號(hào)(2005年12月2日)

二審:廣西壯族自治區(qū)南寧市中級(jí)人民法院(2006)南市民一終字第503號(hào)(2006年6月19日)

【案情】

原告(被上訴人):賴一德。

被告(上訴人):內(nèi)河管理處。

1995年10月4日,賴一德作為乙方與甲方南寧市整治朝陽(yáng)溪管理處(于1998年11月26日更名為內(nèi)河管理處)簽訂一份《房屋拆遷安置合同》,約定:甲方依法拆除乙方坐落南寧市西關(guān)路12號(hào)房屋及其附屬物;乙方房屋產(chǎn)權(quán)證的建筑面積為23.77平方米,非住宅鋪面為23.77平方米,使用面積為21.18平方米;甲方在永和小區(qū)范圍內(nèi)易地過渡安置乙方房屋(房屋為中堯南路永和小區(qū)六棟二單元502號(hào)房)壹套,搬遷過渡安置住宅建筑面積為81.60平方米;甲方在朝陽(yáng)溪整治工程全部竣工、建成鋪面后(工程工期自1997年9月開工起至2003年9月止),在朝陽(yáng)溪沿岸甲方開發(fā)的首期商鋪(位于市區(qū)一類地區(qū))中優(yōu)先安置償還一層商鋪給乙方所有,作為拆除乙方房屋的補(bǔ)償,償還鋪面建筑面積為23.77平方米,如有超出或不足部分,以當(dāng)時(shí)商品房?jī)r(jià)格甲、乙雙方互相結(jié)算;待上款內(nèi)容全部履行后,乙方將過渡安置房(6棟2單元502號(hào)房)交還給甲方;房屋搬遷費(fèi)、營(yíng)業(yè)鋪面臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)等費(fèi)用。甲、乙雙方同意不予互相結(jié)算。合同簽訂后,賴一德已經(jīng)按約定搬離拆遷范圍。但內(nèi)河管理處一直未補(bǔ)償給賴一德合同約定的鋪面。賴一德遂于2005年8月19日訴至南寧市興寧區(qū)人民法院,要求判令內(nèi)河管理處在南寧市一類地區(qū)償還一層商鋪(面積為23.77平方米)給賴一德。內(nèi)河管理處在庭審中明確表示無法補(bǔ)償鋪面。經(jīng)一審法院釋明,賴一德將其訴訟請(qǐng)求變更為:請(qǐng)求判令內(nèi)河管理處向賴一德償付拆遷補(bǔ)償款50萬(wàn)元(以鋪面價(jià)格評(píng)估結(jié)果為準(zhǔn))。一審法院委托南寧市價(jià)格認(rèn)證中心對(duì)賴一德原位于西關(guān)路12號(hào)房產(chǎn)于2003年9月30日的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估,評(píng)估價(jià)值為420729元。內(nèi)河管理處辯稱,因規(guī)劃改變無用于補(bǔ)償?shù)匿伱妫瑑H愿意補(bǔ)償賴一德被簽訂合同時(shí)被拆遷房屋價(jià)值即26147元。

【審判】

廣西壯族自治區(qū)南寧市興寧區(qū)人民法院認(rèn)為:賴一德與南寧市整治朝陽(yáng)溪管理處簽訂的《房屋拆遷安置合同》是雙方真實(shí)意思表示,且未違反法律禁止性規(guī)定,故此合同合法成立并生效。南寧市整治朝陽(yáng)溪管理處已更名為內(nèi)河管理處,故內(nèi)河管理處應(yīng)承受該合同的權(quán)利和義務(wù)。賴一德已經(jīng)依約履行搬遷義務(wù),內(nèi)河管理處亦應(yīng)按合同約定補(bǔ)償給賴一德相應(yīng)的鋪面。但內(nèi)河管理處至今未按合同約定履行補(bǔ)償鋪面的義務(wù),其行為已經(jīng)構(gòu)成違約,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。由于合同約定用于補(bǔ)償?shù)匿伱娌⑽葱藿ǎ陀^上內(nèi)河管理處已經(jīng)無法實(shí)際履行合同原定的交付鋪面的義務(wù),內(nèi)河管理處在庭審中亦表示無法補(bǔ)償鋪面給賴一德。賴一德在審理過程中變更訴訟請(qǐng)求,要求內(nèi)河管理處進(jìn)行貨幣補(bǔ)償,符合法律規(guī)定。內(nèi)河管理處對(duì)賴一德進(jìn)行補(bǔ)償?shù)呢泿沤痤~應(yīng)相當(dāng)于合同實(shí)際履行時(shí)可以獲得的利益。故內(nèi)河管理處應(yīng)當(dāng)按合同約定的交付鋪面時(shí)間即2003年9月30日時(shí)賴一德被拆遷鋪面的市場(chǎng)價(jià)值對(duì)賴一德進(jìn)行補(bǔ)償,根據(jù)評(píng)估價(jià)值應(yīng)為420729元。綜上所述,依照《中華人民共和國(guó)民法通則》百一十一條之規(guī)定,判決:內(nèi)河管理處內(nèi)河管理處應(yīng)補(bǔ)償賴一德420729元。案件受理費(fèi)10760元,其他訴訟費(fèi)1500元,評(píng)估費(fèi)4000元,合計(jì)16260元,由內(nèi)河管理處負(fù)擔(dān)。

一審宣判后,內(nèi)河管理處不服,向南寧市中級(jí)人民法院提出上訴。

南寧市中級(jí)人民法院認(rèn)為:一審法院認(rèn)定事實(shí)清楚,適用法律正確,判決并無不當(dāng)。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》百五十三條款第(一)項(xiàng)之規(guī)定,判決:駁回上訴,維持原判。

【評(píng)析】

本案是一例房屋拆遷合同糾紛案。合同雙方當(dāng)事人的爭(zhēng)議焦點(diǎn)集中在,違約一方當(dāng)事人承擔(dān)違約責(zé)任的方式及在一方當(dāng)事人違約時(shí),另一方當(dāng)事人損失數(shù)額的認(rèn)定。本案所涉合同簽訂及生效均在《中華人民共和國(guó)合同法》及《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》頒布之前,故應(yīng)適用《中華人民共和國(guó)民法通則》進(jìn)行調(diào)整。而《中華人民共和國(guó)民法通則》百一十一條的規(guī)定,當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定條件的,另一方有權(quán)要求履行或者采取補(bǔ)救措施,并有權(quán)要求賠償損失。根據(jù)上述規(guī)定,違約責(zé)任的承擔(dān)方式包括:實(shí)際履行、采取補(bǔ)救措施及賠償損失。本案中,雙方當(dāng)事人對(duì)內(nèi)河管理處違約均無異議。按拆遷合同約定,對(duì)被拆遷人的補(bǔ)償方式為房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換,即以拆遷人將要建設(shè)的同等面積鋪面作為對(duì)賴一德進(jìn)行補(bǔ)償。但合同約定的期限屆滿后,內(nèi)河管理處卻未將約定的鋪面交付賴一德。訴訟過程中,內(nèi)河管理處表示,由于市政規(guī)劃的變更,在約定的地點(diǎn)未能修建鋪面且內(nèi)河管理處亦無其他鋪面可以交付賴一德。這就意味著內(nèi)河管理處在客觀上已陷入履行不能的境地,而賴一德如請(qǐng)求內(nèi)河管理處承擔(dān)繼續(xù)履行合同的違約責(zé)任,其訴訟目的就會(huì)完全落空。雖然賴一德可以另行起訴,但無疑會(huì)增加賴一德的訟累。根據(jù)《人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第三十五條之規(guī)定:“訴訟過程中,當(dāng)事人主張的法律關(guān)系的性質(zhì)或者民事行為的效力與人民法院根據(jù)案件事實(shí)作出的認(rèn)定不一致的。不受本規(guī)定第三十四條規(guī)定的限制,人民法院應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人可以變更訴訟請(qǐng)求。當(dāng)事人變更訴訟請(qǐng)求的,人民法院應(yīng)當(dāng)重新指定舉證期限。”因此,在本案的審理中,一審法院在認(rèn)定內(nèi)河管理處事實(shí)上不能承擔(dān)繼續(xù)履行的違約責(zé)任后,即釋明賴一德可以變更訴訟請(qǐng)求。賴一德將其要求內(nèi)河管理處變繼續(xù)履行合同的訴訟請(qǐng)求,變更為請(qǐng)求內(nèi)河管理處對(duì)賴一德進(jìn)行貨幣補(bǔ)償50萬(wàn)元,即要求內(nèi)河管理處賠償其損失。因此,在本案的審理中,因?yàn)榉ü籴屆鳈?quán)的適當(dāng)行使,使糾紛能夠得到妥善的處理,既充分地保護(hù)了當(dāng)事人的訴訟權(quán)利,亦減少了當(dāng)事人的訴累,有利于糾紛的有效解決。

關(guān)于一方當(dāng)事人違約時(shí),另一方當(dāng)事人損失數(shù)額的認(rèn)定。《中華人民共和國(guó)民法通則》百一十二條規(guī)定,當(dāng)事人一方違反合同的賠償責(zé)任,應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于另一方因此所受到的損失。賴一德與內(nèi)河管理處簽訂拆遷合同的目的,是在合同約定的時(shí)間取得與其被拆遷房屋地段類似、面積同等的鋪面。如果合同正常履行,賴一德即可在合同約定的時(shí)間取得相當(dāng)于上述鋪面的經(jīng)濟(jì)利益。而由于內(nèi)河管理處的違約造成合同不能實(shí)際履行且無法交付鋪面,造成賴一德無法實(shí)現(xiàn)其合同權(quán)利,也無法取得因合同的正常履行而帶來的經(jīng)濟(jì)利益。因此,在損失數(shù)額認(rèn)定問題上,應(yīng)充分考慮合同當(dāng)事人對(duì)合同的合理預(yù)期,而不應(yīng)是賴一德被拆遷房屋在被拆遷時(shí)的實(shí)際價(jià)值。因此,在本案的損失數(shù)額的認(rèn)定上,一、二審法院均以賴一德被拆遷的房屋在合同約定的交付鋪面時(shí)間即2003年9月時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值作為原告的損失即較為合理。雖然賴一德是讓渡其被拆遷房屋作為拆遷合同對(duì)價(jià),通過放棄被拆遷房屋的所有權(quán)而取得其合同權(quán)利,但畢竟本案的責(zé)任承擔(dān)依據(jù)不是侵權(quán)行為而引起的財(cái)產(chǎn)返還或賠償損失侵權(quán)責(zé)任,而是違約責(zé)任,故內(nèi)河管理處主張僅按賴一德被拆遷房屋在合同簽訂時(shí)的實(shí)際價(jià)值對(duì)其進(jìn)行賠償缺乏依據(jù)且有失公平,故未得到法院的支持。

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