天津律師認(rèn)為,本案關(guān)注點(diǎn):如果合作開發(fā)房地產(chǎn)合同雙方約定由合作開發(fā)合同中的一方來進(jìn)行施工,并且施工方已經(jīng)取得了工程價(jià)款,其建設(shè)工程施工的行為應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為其以實(shí)際行為變更了原來雙方當(dāng)事人簽訂的合作開發(fā)合同。
甲公司訴乙公司房地產(chǎn)合作開發(fā)合同糾紛案
一、案情簡介
甲公司與乙公司簽訂《合作開發(fā)房地產(chǎn)合同書》,該合同書約定,雙方共同開發(fā)某商品房項(xiàng)目,甲公司負(fù)責(zé)取得涉案項(xiàng)目的施工許可,負(fù)責(zé)前期辦理基建手續(xù)和上繳規(guī)定的各種收費(fèi)的全部資金;乙公司負(fù)責(zé)涉案土建工程的全部資金;雙方均等承擔(dān)合作項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)和利益。雙方設(shè)立共管賬戶,該賬戶由雙方共同監(jiān)管使用,籌集的項(xiàng)目資金、項(xiàng)目房屋收入均進(jìn)入該賬戶,工程款及項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用也通過該賬戶支付。合同簽訂后雙方成立了項(xiàng)目組,設(shè)立了共管賬戶。甲公司投入了600萬元。后甲公司與乙公司簽訂一份建設(shè)工程施工合同,該合同約定,涉案項(xiàng)目由乙公司作為施工人進(jìn)行施工,并約定工程價(jià)款500萬元。涉案工程完工后,甲公司并未支付乙公司工程款,乙公司通過訴訟取得了涉案工程款500萬元。涉案項(xiàng)目已經(jīng)建成,并已經(jīng)對外銷售?,F(xiàn)甲公司訴至法院,其起訴稱,雙方之間由于乙公司負(fù)責(zé)施工,并且取得了全部工程價(jià)款,實(shí)際雙方之間已經(jīng)不存在合作開發(fā)關(guān)系。故甲公司請求確認(rèn):(1)甲公司與乙公司之間的房地產(chǎn)合作開發(fā)關(guān)系因解除而不再存在;(2)本案訴訟費(fèi)由乙公司承擔(dān)。
乙公司答辯稱,甲公司所稱雙方房地產(chǎn)合作開發(fā)合同解除并沒有事實(shí)和法律依據(jù)。首先,雙方簽訂的房地產(chǎn)合作開發(fā)合同成立,合同生效后,其按合同約定履行了投資義務(wù),成立項(xiàng)目組,共同設(shè)立了合作項(xiàng)目專用賬戶,共同參與了經(jīng)營和銷售,共同進(jìn)行了部分財(cái)產(chǎn)的分配。乙公司參與了涉案項(xiàng)目的共同管理。其次,雙方從未協(xié)商解除房地產(chǎn)合作開發(fā)合同事宜,雙方在履行過程中也未出現(xiàn)法定解除之情形,甲公司更未依照合同法的規(guī)定通知乙公司解除該合同,應(yīng)駁回甲公司的訴訟請求。
二、法院裁判情況
一審法院認(rèn)為:雙方設(shè)立了合作開發(fā)房地產(chǎn)和建設(shè)工程承包兩個合同關(guān)系。
,本案雙方當(dāng)事人簽訂了合作開發(fā)房地產(chǎn)合同,合同訂立后,雙方當(dāng)事人均按合同履行義務(wù),設(shè)立了武漢藍(lán)空公寓項(xiàng)目部和項(xiàng)目賬戶,該賬戶由雙方共同監(jiān)管使用,籌集的項(xiàng)目資金,項(xiàng)目房屋收入均進(jìn)入該賬戶,工程款及項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用也通過該賬戶支付。在雙方簽訂建設(shè)工程施工合同后還在履行合作開發(fā)房地產(chǎn)合同,因此,雙方簽訂的兩份合同互為補(bǔ)充,均得到履行。
第二,從合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定“雙方共同投資,甲公司負(fù)責(zé)辦理建房手續(xù),乙公司負(fù)責(zé)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)施工”的內(nèi)容看,乙公司開發(fā)項(xiàng)目的施工,既是履行建設(shè)工程施工合同的行為,同時(shí)也是履行合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的行為,雙方間兩個合同關(guān)系可以同時(shí)存在。乙公司稱乙公司不愿進(jìn)行合作開發(fā)房地產(chǎn),要求作為施工方只對協(xié)議所涉及的工程進(jìn)行承包施工沒有直接證據(jù)證實(shí),故認(rèn)定雙方協(xié)商解除了合作開發(fā)房地產(chǎn)合同沒有依據(jù)。
第三,即使存在乙公司沒有共同投資的事實(shí),也只是履行合作開發(fā)房地產(chǎn)合同中的違約行為,違約行為可以使守約方形成合同解除權(quán),但并不能導(dǎo)致合同自動解除。本案不存在合同解除的事實(shí),同時(shí)本案也不存在其他合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系中止的情形,因此雙方當(dāng)事人之間的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同關(guān)系仍然存在。綜上,甲公司請求確認(rèn)其與乙公司之間的房地產(chǎn)合作開發(fā)關(guān)系因解除而不再存在的請求無事實(shí)和法律依據(jù)。據(jù)此,一審法院依照《中華人民共和國合同法》第九十二條、第九十三條、第九十四條,《中華人民共和國民事訴訟法》百二十八條的規(guī)定,判決駁回甲公司的訴訟請求。
甲公司不服,提起上訴稱:(1)一審判決認(rèn)定甲公司與乙公司的合作開發(fā)房地產(chǎn)法律關(guān)系仍然存在缺乏依據(jù),甲公司除了與乙公司簽訂《合作開發(fā)房地產(chǎn)合同書》外,還簽訂了一份《建筑工程施工合同》,在另案中乙公司以工程承包人的名義向甲公司主張了其全部施工款,說明甲公司已自行選擇履行《建筑工程施工合同》,而放棄了《合作開發(fā)房產(chǎn)合同書》項(xiàng)下的權(quán)利和義務(wù),該合同并未實(shí)際履行。(2)一審判決在認(rèn)定甲公司墊資行為的同時(shí)又認(rèn)定其已完成了合作開發(fā)房地產(chǎn)合同項(xiàng)下的投資義務(wù),相互矛盾,墊資行為和投資行為屬于兩種不同的法律關(guān)系。
乙公司答辯稱,一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚,適用法律正確,應(yīng)予維持。
二審法院形成兩種不同意見:
種意見認(rèn)為:雙方簽訂的《合作開發(fā)房地產(chǎn)合同書》不違反法律行政法規(guī)的規(guī)定,是當(dāng)事人真實(shí)意思表示,應(yīng)為有效。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十三條“當(dāng)事人協(xié)商一致,可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí),解除權(quán)人可以解除合同”,第九十四條“有下列情形之一的,當(dāng)事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;(二)在履行期限屆滿之前,當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);(三)當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù),經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;(四)當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;(五)法律規(guī)定的其他情形”,第九十六條“當(dāng)事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的,應(yīng)當(dāng)通知對方。合同自通知到達(dá)對方時(shí)解除。對方有異議的,可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。法律、行政法規(guī)規(guī)定解除合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的,依照其規(guī)定”,解除合同時(shí),基于誠實(shí)信用原則,合同雙方當(dāng)事人都應(yīng)當(dāng)知悉合同解除的事實(shí),以便于及時(shí)進(jìn)行結(jié)算和清理,避免和減少損失,因此,主張解除合同的一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)通知對方。本案中,甲公司無任何證據(jù)證明其通知過乙公司解除雙方簽訂的合作建房合同。因此,甲公司的上訴請求缺乏依據(jù),應(yīng)予維持。
第二種意見認(rèn)為:本案中雙方當(dāng)事人已經(jīng)發(fā)生實(shí)質(zhì)性的變更,雙方當(dāng)事人簽訂建設(shè)工程施工合同后,合作開發(fā)房地產(chǎn)合同在先,后合同已經(jīng)取代了先合同。乙公司施工并取得全部工程價(jià)款的行為,即表明其選擇履行建設(shè)工程合同,而放棄了履行合作開發(fā)房地產(chǎn)合同。因此,二審應(yīng)改判支持甲的訴訟請求。
相關(guān)文章:
1、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效
2、合作開發(fā)開發(fā)房地產(chǎn)的出資方能否提起執(zhí)行異議之訴
3、民法典中關(guān)于房地產(chǎn)和物業(yè)的行業(yè)變化
房地產(chǎn)開發(fā)糾紛相關(guān)的案例: