天津律師認(rèn)為，本案關(guān)注點(diǎn)：租賃合同約定欠繳水電費(fèi)，視為同意房主無條件收回房屋，租賃人未實(shí)際違約，房主以租房人欠繳水電費(fèi)為由，宣布無條件收回房屋，緊接著又將涉案房屋另售給他人。侵害了租房人的優(yōu)先購買權(quán)，房主應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

丁某訴朱某房屋租賃合同糾紛案

在一起房屋租賃合同糾紛中，房主以租房人欠繳水電費(fèi)為由，宣布無條件收回房屋，緊接著又將涉案房屋另售給他人。租房人認(rèn)為，房主強(qiáng)行收回租賃房屋構(gòu)成根本違約，出售租賃房屋侵害了其優(yōu)先購買權(quán)，請(qǐng)求房主承擔(dān)賠償責(zé)任。今天，江蘇省南通市中級(jí)人民法院對(duì)此案作出維持一審的終審判決。

2013年6月27日，房主朱某通過房產(chǎn)中介將自己的一套房產(chǎn)租給承租人丁某，雙方約定租期5年，月租金1600元；如有一方需提前終止本協(xié)議，須提前一個(gè)月通知對(duì)方，支付中介費(fèi)用，并賠償違約金；承租人不得拖欠繳納各項(xiàng)費(fèi)用，如物業(yè)管理費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)等，否則視為同意房主無條件收回房產(chǎn)。

2017年2月21日，房主朱某前往南通市自來水公司查詢，發(fā)現(xiàn)案涉房屋2016年11月、2017年1月拖欠水費(fèi)26.1元、17.4元未繳納，但并未產(chǎn)生違約金，朱某遂代為繳納。另外，2016年2月、6月、10月，丁某因遲交電費(fèi)，導(dǎo)致每月分別產(chǎn)生1元的違約金。

2017年2月22日，朱某來到涉案房屋，聲稱丁某拖欠水電費(fèi)，違反了協(xié)議的約定，他可以無條件收回房產(chǎn)，請(qǐng)丁某立即搬走屋內(nèi)物品。為此，兩人發(fā)生了激烈爭(zhēng)吵，朱某撥打了公安110報(bào)警電話。

2017年2月23日，朱某與案外人郭某簽訂房屋買賣協(xié)議，將案涉房屋以69.2萬元的價(jià)格出售給郭某，并辦理了過戶手續(xù)。2月28日，朱某帶人來到涉案房屋，將丁某物品從房屋中強(qiáng)行搬出。

丁某認(rèn)為，朱某強(qiáng)行收回租賃房屋的行為已構(gòu)成根本違約，出售租賃房屋沒有依法通知，侵害了他的優(yōu)先購買權(quán)，遂一紙?jiān)V狀將朱某告上了南通市崇川區(qū)人民法院，請(qǐng)求被告返還剩余房租8000元，賠償中介費(fèi)800元、違約金1600元，賠償優(yōu)先購買權(quán)損失10萬元。

崇川法院審理認(rèn)為，原告兩次遲交的水費(fèi)數(shù)額并不大，且沒有產(chǎn)生違約金，而電費(fèi)原告均已繳納，故不能認(rèn)定原告拖欠水電費(fèi)，故被告不能由此認(rèn)定原告違約、合同解除條件成就。被告的查詢時(shí)間為2017年2月21日，而在第三日即與他人簽訂房屋買賣合同，根據(jù)交易習(xí)慣，被告顯然在查詢之前就意圖出售案涉房屋，其查詢目的是為了出售房屋。

在原告沒有拖欠房租、水電費(fèi)，沒有違約且合同尚未到期的情況下，被告將原告物品從租賃房屋中搬出，并將房屋出售給他人，提前終止合同，構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)依照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。原告自物品被搬出的當(dāng)日起無法使用租賃房屋，合同目的無法實(shí)現(xiàn)，因此被告應(yīng)退還剩余5個(gè)月的租金共計(jì)8000元。

被告出售案涉房屋沒有提前通知原告，也未詢問原告是否行使優(yōu)先購買權(quán)，其出售行為侵犯了原告的優(yōu)先購買權(quán)。5月25日，經(jīng)原告申請(qǐng)，法院委托房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)案涉房屋的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值為74.23萬元。該房屋的實(shí)際出售價(jià)與評(píng)估價(jià)格差價(jià)為5.03萬元，考慮到原告的剩余租期并結(jié)合本案實(shí)際情況，法院后判決被告賠償原告損失金額3萬元。

一審判決后，朱某不服，向二審法院提起上訴。南通中院經(jīng)審理維持原判。

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