一、基本案情

2006年5月,趙某（原告）購買海南某房地產開發(fā)有限公司（被告）位于海口市海甸島沿江五西路北側陽光海景D401房，并支付購房款252209元，該房當時是被告帶裝修出售的商品房，付完全部購房款后就可入住，用途為住宅。2009年12月份原告拿到房產證，原告購房入住幾個月后發(fā)現(xiàn)所購房屋天花板和內墻有嚴重裂縫，外墻樓板嚴重滲水，存在安全隱患，原告曾多次要求被告修復裂縫，但被告經2007年和2008年兩次修復，仍然得不到任何的效果，特別是2010年10月20日原告回海南過冬，打開房門時，眼前的一幕讓其傻了眼，客廳天花板的墻體落了一大片，放在房屋客廳內的電話和家具均受到了不同程度的損壞，天花板中間還出現(xiàn)一個大洞，大洞周圍的墻體裂縫很大，隨時有脫落的危險，若砸到人后果將不堪設想，屋內墻體也出現(xiàn)開裂，經原告找被告解決，但被告總以種種理由不給解決。

商品房房屋質量糾紛案

原告沒有辦法，自己找到了?？谑幸患矣醒b修防水工程乙級資質的公司?？谀逞b飾防水工程公司，該公司經上門了解工程質量概況，并請專門機構進行實地檢測，認為：1、室內天花水泥沙漿不達標，導致脫落；2、墻面涂料有裂縫；3、屋頂有裂縫，原防水材料老化不達標導致漏水。原告認為,所購買的商品房經被告派人兩次修補后仍出現(xiàn)天花板脫落，墻面裂縫，導致漏水和安全隱患，且直到現(xiàn)在被告還沒有為原告解決問題，原告對被告已失去信心和耐心，且因原告現(xiàn)在急需入住該房屋，為防范安全風險，已請?？谀逞b飾防水工程公司對其房屋進行維修，根據該公司的工程報價單，修補費用總計29323元，此費用原告已預付，同時在一個月的裝修期間，原告在外租房居住，花費了800元房租，作為開發(fā)商和承建人的被告,對此有不可推卸的責任，故原告請求法院判決: 1、判令被告承擔房屋修補的全部費用總計29323元；2、判令被告支付原告一個月租金800元；3、案件的訴訟費用由被告負擔。

原告對其主張舉證如下: 1、《商品房買賣合同》,證明雙方存在商品房買賣關系；2、原告房產證, 原告是陽光海景D401房的產權人； 3、《檢驗報告》,證明該房屋存在質量問題；4、裂縫相片10張,證明房屋出現(xiàn)裂縫的事實；5、《海南特區(qū)報》23日對該事件的專題報導，證明房屋出現(xiàn)天花板脫落和墻體裂縫的事實已被海南權威媒體爆光；6、海口九泰裝飾防水工程公司基本資料，證明海口九泰裝飾防水工程公司的資質；7、?？谀逞b飾防水工程與原告的工程合同，證明原告與該公司有工程維修合同及雙方在合同中的權利、義務及維修陽光海景D401房需要的費用；8、工程發(fā)票，證明原告已向?？谀逞b飾防水工程公司支付工程款29323元；9、租金支付憑證，證明原告已付給房東一個月租金800元。

被告開發(fā)商辯稱：該商品房精裝修出售，已經驗收合格，因此房屋符合法定交付條件。至于房屋出現(xiàn)細微裂縫，是十分正常的，也是合理的，可以通過簡單施工處理解決，且重要的是原告不在合理的保修期限提起訴訟，已過訴訟效。因此，請求法院判決駁回原告訴訟請求。

該案法院經審理認為，公民、法人由于過錯侵害他人財產的，應當承擔民事責任。本案中，被告海南某房地產開發(fā)有限公司將其位于海甸島沿江江五西路北側陽光海景D401房（該房帶裝修）出售給原告趙某，由于被告對其房屋裝修使用不達標水泥砂漿和防水材料，而導致原告房屋客廳天花板中間大塊石灰塊脫落、屋內墻體也出現(xiàn)裂縫的現(xiàn)象，發(fā)生了原告無法正常使用房屋，財產遭受損害的事實，對此被告應承擔由此引起的損害賠償責任，且按《商品房銷售管理辦法》第三十三條的規(guī)定及經被告2007年和2008年兩次修復，仍然沒有任何效果的事實，原告提起訴訟沒有超過法律規(guī)定的訴訟時效，故原告的訴請，符合法律規(guī)定，本院予以支持。依照《中華人民共和國民法通則》百零六條第二款的規(guī)定判決如下：一、被告海南某房地產開發(fā)有限公司須在本判決發(fā)生效力之日起十日內賠償原告趙某房屋修繕費29323元；二、被告海南某房地產開發(fā)有限公司須在本判決發(fā)生效力之日起十日內支付給原告趙某維修期間在外租房居住一個月的租金800元。 

二、天津律師點評

本案涉及到的是一起購買開發(fā)商的精裝修房屋，當事人如何利用法律進行維權的問題（擴展閱讀：商品房買賣合同中如何確定精裝修標準）。精裝修房屋的特點是許多地方都被裝修掩蓋了，不易發(fā)現(xiàn)問題，尤其是裝修部分材料的使用和質量是否合格，在入住以后，如果出現(xiàn)質量問題，在維權時就應注意以下幾個法律問題：

（一）簽合同時，注意約定解決質量問題的具體辦法。

購房人在購買房屋簽合同時，由于現(xiàn)在通用的《商品房買賣合同》沒有約定解決質量問題的具體辦法，只是約定了保修責任，這對購房人來說解決不了什么實際問題，所以在簽訂補充條款時要盡可能的約定該項內容。所以購房人從簽訂合同的時候起，就應該關注房屋質量。明確約定如果出現(xiàn)房屋質量問題的解決辦法，比如和開發(fā)商約定：①如果在交付房屋時，發(fā)現(xiàn)房屋有質量問題，購房人有權延遲辦理入住手續(xù)，不承擔違約責任；如果出現(xiàn)嚴重質量問題，購房人有權單方解除合同，開發(fā)商應退還全部房價款，并支付利息；②經房屋質監(jiān)部門確認房屋質量不合格的，購房人可以要求解除合同和賠償損失。這樣約定能夠避免出現(xiàn)質量問題時購房人要求解除合同無依據的情況。如果屬于一般質量問題，修復后購房人可繼續(xù)辦理入住，購房人也可自行請其他有資質的公司修復，維修費用全部由開發(fā)商承擔；如果是嚴重的質量問題，購房人可要求解除合同。

（二）購房人在裝修完實際入住后，如果出現(xiàn)質量問題，要注意兩點：

，在保修期內開發(fā)商若拒絕維修，購房人可起訴要求其維修并賠償損失，并保管好當初的合同、材料清單、付款發(fā)票等書面憑證，否則其請求無法得到法律的支持。 

第二，如果是房屋本身的質量問題，按照規(guī)定，在保修期內，購房人首先向開發(fā)商提出要求維修，是書面提出，并讓開發(fā)商予以確認，可作為以后訴訟的證據。經合理期限后，如果開發(fā)商拒絕或拖延維修，購房人可委托第三方進行維修，需要注意的是購房人要保管好全部的票據和其他的書面依據，在維修完后，可以要求開發(fā)商承擔全部的修復費用和因為修復而給自身造成的合理損失，例如因花時間修復而造成的誤工費，因修復工作給他人或自己造成意外傷害的醫(yī)療費或賠償費等。如果開發(fā)商拒絕支付的話，購房人可依法向法院起訴。如果該質量問題經開發(fā)商多次維修仍不能有效解決，并且影響到購房人的正常居住，那么可認定為是嚴重質量問題，依法可以解除合同并要求開發(fā)商賠償損失，這里的損失包括裝修的費用、房款的利息、損害的賠償?shù)取?/p>

（三）妥善同開發(fā)商協(xié)商解決房屋質量問題，若協(xié)商解決不下的，應注意在保修期內起訴。

國務院頒布的《建筑工程質量管理條例》第四十條規(guī)定，在正常使用條件下屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，保修年限為5年。

建設部在《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》和《房屋建筑工程質量保修辦法》中，還詳細規(guī)定了一些房屋各個部位、部件的保修期，主要包括：

墻面、頂棚抹灰層脫落1年；地面空鼓開裂、大面積起砂1年；門窗翹裂、五金件損壞1年；管道堵塞2個月；衛(wèi)生潔具1年；燈具、電器開關6個月；其他部位、部件的保修期限，由開發(fā)商與用戶自行約定。

這里規(guī)定的保修期限為保修期限，具體保修時間以建設單位和施工單位合同為依據。需要注意的是，這一期限是建筑商對房地產開發(fā)商的保修期限，從工程竣工驗收合格之日起計算。但是，等房子銷售到消費者手中，上述規(guī)定的保修期限很可能已經過了大半。

開發(fā)商對住戶承諾的房屋住宅保修期限，大多是以自己同建筑商所定期限為基礎，扣除房子驗收合格到銷售給住戶的這段時間確定。

因此，這一期限要比上面規(guī)定的房屋保修期限要短許多，有時可能住戶拿到房子，一些保修期已經過了。根據規(guī)定，開發(fā)商在銷售房屋時，要向用戶提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》，其中要明確保修項目和期限，并且不能低于上述規(guī)定的保修期限。

一般來講，開發(fā)商為了少承擔責任，僅會比建筑商承諾給自己的期限稍稍延長一點。其實，房屋的保修期限是可以同開發(fā)商商定的，這就要求我們訂立購房合同時，一定要注意作為合同附件的《住宅質量保證書》，看清楚上面所承諾的保修時間長短和起算時間；如果覺得保修時間太短，可進行補充約定。

很多購房合同都會有一個免責條款，規(guī)定因不可抗力、因使用不當或者第三方原因造成的質量缺陷，不在保修范圍之內。這一條需要注意，對于“不可抗力”法律有明確規(guī)定，但因使用不當或者第三方原因卻可有各種不同的解釋。因此，訂立詳細的合同很關鍵，而房屋一旦出現(xiàn)問題，正確處理更為關鍵，其中抓緊時間、盯緊開發(fā)商是首要兩條。房屋出現(xiàn)質量缺陷，首先應該確定屬于何種問題，是否在保修期限之內。若在保修期限之內，應馬上找開發(fā)商要求處理。

同時，應記明因為房屋質量缺陷造成的損失，比如地板翹起、瓷磚開裂，維修前向開發(fā)商講明，便于之后要求賠償。維修完后，一定要認真驗收。對超過保修期的房屋質量問題，購房者要區(qū)分清楚情況以便進行處理。如果是因為開發(fā)商故意拖延而超過期限，或者因為屢修屢壞、屢壞屢修而超過期限，由開發(fā)商承擔責任，購房者有權追訴。只是購房者要注意保存相關證據，便于日后證明用。對于確實超過期限的房屋質量問題，購房者也可以找開發(fā)商，要求其本著為客戶負責的態(tài)度，提供維修服務，可能需要支付一定費用。

（四）精裝修房屋質量出現(xiàn)問題應注意運用以下相關的法律、法規(guī)、規(guī)章解決問題：

1、建設部建質[2004]18號《關于加強住宅工程質量管理的若干意見》第二條規(guī)定，開發(fā)企業(yè)應在房屋銷售合同中明確因住宅工程質量原因所產生的退房和保修的具體內容以及保修賠償方式等相關條款。保修期內發(fā)生住宅工程質量投訴的，由開發(fā)企業(yè)負責查明責任，并組織有關責任方解決質量問題。暫時無法落實責任的，開發(fā)企業(yè)也應先行解決，待質量問題的原因查明后由責任方承擔相關費用。

2、人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條規(guī)定，對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。第十二條規(guī)定，因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

第十三條規(guī)定，因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。

3、《中華人民共和國民法通則》百零六條規(guī)定，公民、法人違反合同或者不履行其他義務的，應當承擔民事責任。公民、法人由于過錯侵害的、集體的財產，侵害他人財產、人身的，應當承擔民事責任。沒有過錯，但法律規(guī)定應當承擔民事責任的，應當承擔民事責任。

4、《中華人民共和國侵權責任法》第十九條規(guī)定，侵害他人財產的，財產損失按照損失發(fā)生時的市場價格或者其他方式計算。

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