近年來，存量房（俗稱二手房）市場迅速發(fā)展，房屋交易流程的繁瑣性，房價波動帶來的差價利益驅(qū)動及相關(guān)政策影響，買賣一方及非歸責(zé)于雙方的原因?qū)е潞贤y以繼續(xù)履行，有時，中介機(jī)構(gòu)為賺取中介費(fèi)用，違規(guī)操作等導(dǎo)致糾紛不斷，對此，結(jié)合二手房交易流程，簡述其中存在的法律風(fēng)險。


1、買方尋找合適房源。該階段是購買房屋前的準(zhǔn)備階段，需要明確自身的需求和預(yù)算，務(wù)必梳理清楚自己為什么要買房，買房目的、需求是什么，結(jié)合自己的預(yù)算，算清楚自己可以接受的總價多少房源。


（1）賣方具有保證產(chǎn)權(quán)清晰的義務(wù)，所售房屋不能有權(quán)屬糾紛，不能被司法查封或存在可能面臨查封的情形，賣方房屋產(chǎn)權(quán)若有問題，不僅雙方合同無法履行，還會面臨承擔(dān)法律責(zé)任的風(fēng)險。


（2）對房屋總價和房款支付方式需要有心理預(yù)期，比如接受買方的最低貸款比例，在簽約時需明確，避免后期產(chǎn)生糾紛。


2、合同簽訂及定金支付。這個階段是整個二手房交易過程中重要階段，也是最需要重點(diǎn)注意的階段，大量的糾紛都源于合同未做約定，或約定不明。


（1）一般在正式簽約前，為了保證買賣雙方順利簽約，買方會先行支付定金，等雙方簽訂正式合同后，支付首付時，轉(zhuǎn)化為首付款。買方如果支付定金后，不愿繼續(xù)購買房屋的，賣方有權(quán)不予退還，相應(yīng)的，賣方如果收取定金后，不愿繼續(xù)出售房屋的，買方有權(quán)要求賣方雙倍返還定金。近年來，尤其是遭遇房價大幅度漲價時，經(jīng)常出現(xiàn)賣方會以承擔(dān)賠償雙倍定金的方式，從而博取最大利益的情形，但賣方這種極其缺乏誠信的行為在法律上往往難以獲得法院支持，最終落得時間、精力、金錢虧空。


（2）近年來，合肥地區(qū)對二手房一系列限貸政策出臺導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行，買方并非主觀上不愿繼續(xù)履行合同，只是因?yàn)檎咴驅(qū)е逻t遲無法支付尾款，此時預(yù)先在合同中約定買方貸款出現(xiàn)一定問題時如何解決等條款，是避免此項糾紛難以妥善解決的最好辦法。


3、支付首付款及解除他項權(quán)。支付首付款之前，買方和中介方應(yīng)當(dāng)調(diào)取房屋產(chǎn)權(quán)信息，或要求賣方出具產(chǎn)調(diào)信息，避免出現(xiàn)被司法查封（這一過程俗稱“打產(chǎn)調(diào)”）。首付款支付一般會出現(xiàn)如下幾種情形：首付款需要償還賣方剩余貸款的，這種情形比較普遍，此時支付首付款，買方應(yīng)當(dāng)要求賣方預(yù)約貸款銀行提前還款，銀行確定還款時間后，買方直接打入賣方的還款賬戶，同時賣方出具收據(jù)并說明款項支付情況；首付款支付給賣方賬戶或賣方指定他人賬戶，此時，賣方應(yīng)當(dāng)向買方出具收據(jù)，若支付至賣方指定他人賬戶，需要賣方出具說明，但一般不建議買方支付至賣方指定賬戶；首付款支付至托管中心，買方為了交易安全，將首付款支付托管賬戶，但實(shí)踐中，賣方一般不能接受，需要雙方在買賣合同中加以明確。


4、辦理稅費(fèi)繳納

5、辦理過戶及辦理抵押

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