近年來(lái)，存量房（俗稱二手房）市場(chǎng)迅速發(fā)展，房屋交易流程的繁瑣性，房?jī)r(jià)波動(dòng)帶來(lái)的差價(jià)利益驅(qū)動(dòng)及相關(guān)政策影響，買賣一方及非歸責(zé)于雙方的原因?qū)е潞贤y以繼續(xù)履行，有時(shí)，中介機(jī)構(gòu)為賺取中介費(fèi)用，違規(guī)操作等導(dǎo)致糾紛不斷，對(duì)此，結(jié)合二手房交易流程，簡(jiǎn)述其中存在的法律風(fēng)險(xiǎn)。


1、買方尋找合適房源。該階段是購(gòu)買房屋前的準(zhǔn)備階段，需要明確自身的需求和預(yù)算，務(wù)必梳理清楚自己為什么要買房，買房目的、需求是什么，結(jié)合自己的預(yù)算，算清楚自己可以接受的總價(jià)多少房源。


（1）賣方具有保證產(chǎn)權(quán)清晰的義務(wù)，所售房屋不能有權(quán)屬糾紛，不能被司法查封或存在可能面臨查封的情形，賣方房屋產(chǎn)權(quán)若有問(wèn)題，不僅雙方合同無(wú)法履行，還會(huì)面臨承擔(dān)法律責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)。


（2）對(duì)房屋總價(jià)和房款支付方式需要有心理預(yù)期，比如接受買方的最低貸款比例，在簽約時(shí)需明確，避免后期產(chǎn)生糾紛。


2、合同簽訂及定金支付。這個(gè)階段是整個(gè)二手房交易過(guò)程中重要階段，也是最需要重點(diǎn)注意的階段，大量的糾紛都源于合同未做約定，或約定不明。


（1）一般在正式簽約前，為了保證買賣雙方順利簽約，買方會(huì)先行支付定金，等雙方簽訂正式合同后，支付首付時(shí)，轉(zhuǎn)化為首付款。買方如果支付定金后，不愿繼續(xù)購(gòu)買房屋的，賣方有權(quán)不予退還，相應(yīng)的，賣方如果收取定金后，不愿繼續(xù)出售房屋的，買方有權(quán)要求賣方雙倍返還定金。近年來(lái)，尤其是遭遇房?jī)r(jià)大幅度漲價(jià)時(shí)，經(jīng)常出現(xiàn)賣方會(huì)以承擔(dān)賠償雙倍定金的方式，從而博取最大利益的情形，但賣方這種極其缺乏誠(chéng)信的行為在法律上往往難以獲得法院支持，最終落得時(shí)間、精力、金錢虧空。


（2）近年來(lái)，合肥地區(qū)對(duì)二手房一系列限貸政策出臺(tái)導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行，買方并非主觀上不愿繼續(xù)履行合同，只是因?yàn)檎咴驅(qū)е逻t遲無(wú)法支付尾款，此時(shí)預(yù)先在合同中約定買方貸款出現(xiàn)一定問(wèn)題時(shí)如何解決等條款，是避免此項(xiàng)糾紛難以妥善解決的最好辦法。


3、支付首付款及解除他項(xiàng)權(quán)。支付首付款之前，買方和中介方應(yīng)當(dāng)調(diào)取房屋產(chǎn)權(quán)信息，或要求賣方出具產(chǎn)調(diào)信息，避免出現(xiàn)被司法查封（這一過(guò)程俗稱“打產(chǎn)調(diào)”）。首付款支付一般會(huì)出現(xiàn)如下幾種情形：首付款需要償還賣方剩余貸款的，這種情形比較普遍，此時(shí)支付首付款，買方應(yīng)當(dāng)要求賣方預(yù)約貸款銀行提前還款，銀行確定還款時(shí)間后，買方直接打入賣方的還款賬戶，同時(shí)賣方出具收據(jù)并說(shuō)明款項(xiàng)支付情況；首付款支付給賣方賬戶或賣方指定他人賬戶，此時(shí)，賣方應(yīng)當(dāng)向買方出具收據(jù)，若支付至賣方指定他人賬戶，需要賣方出具說(shuō)明，但一般不建議買方支付至賣方指定賬戶；首付款支付至托管中心，買方為了交易安全，將首付款支付托管賬戶，但實(shí)踐中，賣方一般不能接受，需要雙方在買賣合同中加以明確。


4、辦理稅費(fèi)繳納

5、辦理過(guò)戶及辦理抵押

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