一、出賣人必須是房屋的所有權(quán)人
非產(chǎn)權(quán)所有人不得出賣他人房屋。實(shí)踐中也有非所有權(quán)人出賣他人房屋的情況，如父賣子房、子賣父房等親人之間代賣的;也有朋友、熟人之間簽署授權(quán)委托書代賣的。作為購(gòu)買人此時(shí)應(yīng)注意審查代賣人是否持有產(chǎn)權(quán)人本人簽署的合法授權(quán)委托書，仔細(xì)察看委托人和受托人的身份證明、委托書授予的權(quán)限、期限等，以防被騙。
二、出賣人作為產(chǎn)權(quán)人應(yīng)具備相應(yīng)民事主體資格
作為房屋出賣人的產(chǎn)權(quán)人，如果簽訂合同時(shí)不具備民事主體資格，除非經(jīng)其監(jiān)護(hù)人追認(rèn)，所簽合同無(wú)效。具體分為以下兩種情形：
(1)無(wú)民事行為能力人所簽訂的房屋買賣合同。根據(jù)我國(guó)《民法通則》的規(guī)定，不滿10周歲的未成年人和不能辨認(rèn)自己行為的精神病人為無(wú)民事行為能力人，應(yīng)由其監(jiān)護(hù)人代理實(shí)施民事行為，他們不能獨(dú)立簽訂房屋買賣合同。
(2)限制民事行為能力人未取得監(jiān)護(hù)人的同意簽訂的房屋買賣合同。限制民事行為能力人是指10周歲以上的未成年人及不能完全辨認(rèn)自己行為的精神病人，他們只能進(jìn)行與其年齡、智力、精神狀況相適應(yīng)的民事活動(dòng)，他們對(duì)房屋買賣等比較復(fù)雜或重大的民事法律行為缺乏判斷能力和自我保護(hù)能力，進(jìn)行房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)由其監(jiān)護(hù)人代為簽訂合同或取得其監(jiān)護(hù)人的同意。未經(jīng)監(jiān)護(hù)人同意，限制民事行為能力人自己簽訂的房屋買賣合同無(wú)效。
房屋轉(zhuǎn)讓合同注意事項(xiàng)
三、出賣房屋時(shí)應(yīng)經(jīng)產(chǎn)權(quán)共有人同意
我國(guó)《民法通則》規(guī)定，共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處分須經(jīng)全體共有人同意，否則處分無(wú)效。
房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。實(shí)踐中有些夫妻共有、家庭共有的房屋在以前的產(chǎn)權(quán)證上只登記為一人，難以辨別是否共有產(chǎn)權(quán)。購(gòu)買人可以查看產(chǎn)權(quán)人的結(jié)婚證書、戶口本等相關(guān)證書加以了解。凡屬夫妻共有、家庭共有的房屋在簽訂房產(chǎn)買賣合同時(shí)，共有人如不能到場(chǎng)，需出具經(jīng)過(guò)公證的委托書及代理人身份證件，由代理人代簽合同。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，買賣行為可能無(wú)效。
四、出賣房屋時(shí)不得侵犯優(yōu)先購(gòu)買權(quán)
按照法律規(guī)定，房屋所有人出賣已租出房屋時(shí)，須提前3個(gè)月通知承租人房屋即將出售的情況，并告知房?jī)r(jià)等出售條件，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
所謂“同等條件”，主要是指房?jī)r(jià)同等，還包括房?jī)r(jià)交付期限、方式同等等。如果購(gòu)買已出租房屋，應(yīng)要求出賣人提供承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的書面表示。如果房屋所有人不告知承租人房屋出售的情況，而擅自賣給他人，則承租人可以請(qǐng)求法院宣告該房屋買賣合同無(wú)效。
五、出賣的房屋必須依法取得權(quán)屬證書
這里有三種未取得權(quán)屬證書而買賣的情況比較常見(jiàn)，一是轉(zhuǎn)讓未取得權(quán)屬證書的“期房”，二是轉(zhuǎn)讓未取得權(quán)屬證書的“回遷房”，三是轉(zhuǎn)讓違章建筑的房屋。前兩種情況購(gòu)買人應(yīng)慎重處理，如果簽訂合同時(shí)出賣人尚未取得“三證”，而發(fā)生糾紛時(shí)已經(jīng)取得，買賣合同有效，如發(fā)生糾紛時(shí)還未取得“三證”，合同將被認(rèn)定無(wú)效。如房?jī)r(jià)上漲，出賣人惡意不辦理權(quán)證，卻主張當(dāng)初所簽合同無(wú)效，買受人將因此受到很大損失。對(duì)第三種違章建筑的房屋不得進(jìn)行買賣，否則買賣無(wú)效。
六、出賣的房屋不應(yīng)有權(quán)利限制
一是設(shè)有抵押，如通過(guò)按揭貸款購(gòu)買的房屋。買賣設(shè)有抵押的二手房須征得抵押權(quán)人的書面同意，如果抵押權(quán)人不同意，不能擅自交易過(guò)戶。
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