如何將公司名下房產(chǎn)轉(zhuǎn)移到股東個(gè)人名下？

在開始分析這個(gè)問題之前，首先需要明確一個(gè)觀點(diǎn)，即公司和股東（即使是控股股東或公司實(shí)際控制人）的財(cái)產(chǎn)是相互獨(dú)立的，公司和股東在法律上講是兩個(gè)相互獨(dú)立的主體。公司的資產(chǎn)為公司所有，而非股東所有。股東所擁有財(cái)產(chǎn)是公司的股份，股東通過擁有公司的股份而間接控制公司財(cái)產(chǎn)。盡管現(xiàn)實(shí)中存在企業(yè)與個(gè)人財(cái)產(chǎn)分割不清的情況，但是這種現(xiàn)象都可能導(dǎo)致很多法律風(fēng)險(xiǎn)。

基于以上觀念來(lái)看待公司將其名下房產(chǎn)轉(zhuǎn)移給個(gè)人的問題，可分以下兩種情況分析：

1、贈(zèng)與。企業(yè)可以通過贈(zèng)與的形式將房屋贈(zèng)與股東個(gè)人，在贈(zèng)與是在贈(zèng)與時(shí)刻成本最低的，此時(shí)只需要交納房屋的契稅，公證費(fèi)，評(píng)估費(fèi)，交易費(fèi)等費(fèi)用，但是當(dāng)獲贈(zèng)個(gè)人之后欲出售和轉(zhuǎn)讓此房產(chǎn)時(shí)需要補(bǔ)齊之前未繳納的營(yíng)業(yè)稅等稅費(fèi)。如此一來(lái)，贈(zèng)與與轉(zhuǎn)讓相比較而言，并沒有帶來(lái)什么優(yōu)惠。另外，如果企業(yè)將其名下房屋贈(zèng)與個(gè)人，將會(huì)增加法律風(fēng)險(xiǎn)。如開頭所說(shuō)，企業(yè)和股東應(yīng)該是獨(dú)立的兩個(gè)主體，財(cái)產(chǎn)也應(yīng)該獨(dú)立。但是現(xiàn)實(shí)中，企業(yè)并沒有自己的意志，是股東形成的董事會(huì)或執(zhí)行董事在控制公司，那么一旦公司的董監(jiān)高濫用自身地位造成個(gè)人財(cái)產(chǎn)和公司財(cái)產(chǎn)分界不清，將會(huì)被認(rèn)為是財(cái)產(chǎn)混同，即法律上不再 區(qū)分個(gè)人財(cái)產(chǎn)和公司財(cái)產(chǎn)，一旦公司遭遇債務(wù)，個(gè)人需要就個(gè)人財(cái)產(chǎn)對(duì)此承擔(dān)無(wú)限責(zé)任，有限公司的外殼就此擊碎。而公司無(wú)理由轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)給個(gè)人，可能會(huì)被當(dāng)作公司財(cái)產(chǎn)和個(gè)人財(cái)產(chǎn)混同 的原因之一，輕者一旦被發(fā)現(xiàn)，公司的債權(quán)人可以就轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)的價(jià)值向股東個(gè)人追究責(zé)任，重者股東需要對(duì)公司債務(wù)承擔(dān)無(wú)限連帶責(zé)任，同時(shí)承擔(dān)逃稅的法律責(zé)任。

2、等價(jià)兌換。企業(yè)可以通過出售的形式將財(cái)產(chǎn)交予股東。通過這種方式，公司可以在保持公司獨(dú)立性的前提下，通過平等的交易方式轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，但是此時(shí)，買賣雙方應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)要求繳納所有的稅費(fèi)。這種方式是實(shí)務(wù)操作中最為常見的一種模式，一般公司會(huì)通過適當(dāng)降低出售價(jià)格，降低基數(shù)進(jìn)而減少轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)所需要繳納的各項(xiàng)稅費(fèi)。一般而言，優(yōu)惠幅度可以考慮在市價(jià)百分之二十以內(nèi)變動(dòng)。如果出售時(shí)價(jià)格低于購(gòu)入時(shí)的價(jià)格則可以抵扣所得稅納稅所得額，反之，公司一方還應(yīng)根據(jù)出售房產(chǎn)所得差額繳納公司所得稅。

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