天津律師認(rèn)為，本案關(guān)注點(diǎn)：在商品房買賣合同糾紛中，雙方當(dāng)事人對合同中約定的房屋面積發(fā)生爭議時(shí)，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供該格式條款一方的解釋。但雙方對格式條款的解釋已作出特別約定的，應(yīng)優(yōu)先根據(jù)特別約定對格式條款進(jìn)行解釋。

姚×華訴浙江金×投資集團(tuán)有限公司商品房銷售合同糾紛案

房屋買賣合同糾紛案例

案例來源：姚×華訴浙江金×投資集團(tuán)有限公司商品房銷售合同糾紛案

發(fā)布單位：人民法院審判監(jiān)督庭《全國法院優(yōu)秀再審裁判文書精選》

審判法院：人民法院

判決日期：2009年7月9日

基本案情

2001年12月，姚×華與金×公司（浙江金×投資集團(tuán)有限公司）簽訂《商品房買賣合同》約定：姚×華購買金×公司開發(fā)的涉案房屋（恰景花苑商品房第27幢3單元406-506號(hào)房、柴雜間及車位），價(jià)款568629.27元；金×公司應(yīng)在本月底前將具備驗(yàn)收條件并符合約定的商品房交付姚×華使用；如交付逾期，但不超過60日，自后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，按已付房價(jià)款萬分之五支付違約金，合同繼續(xù)履行；逾期超過60日，姚×華有權(quán)解除合同，金×公司應(yīng)退還全部已付款，并支付違約金，姚×華要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行；在商品房交付使用后十天內(nèi)，辦理權(quán)屬登記。合同簽訂后，姚×華付清了全部購房款。

2003年1月，恰景花苑27幢商品房經(jīng)驗(yàn)收，工程質(zhì)量綜合評(píng)定為優(yōu)良。同月24日，金×公司通知姚×華辦理涉案房屋交付手續(xù)。姚×華接到通知后未及時(shí)辦理手續(xù)，亦未提出異議。至同年4月，雙方對合同約定的涉案房屋進(jìn)行了交接。同時(shí)，金×公司向姚×華出具了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。同年6月，金×公司再次書面致函姚×華“請?jiān)诮雍蠹皶r(shí)到我項(xiàng)目部售房處和財(cái)務(wù)辦理正式發(fā)票以及辦理車位交接手續(xù)”。同年7月，姚×華到金×公司處開具了“銷售不動(dòng)產(chǎn)專用發(fā)票”，爾后到房管部門申請產(chǎn)權(quán)登記，并領(lǐng)取了房屋所有權(quán)證書。經(jīng)查明，合同說明部分載明：“本合同條款由浙江省建設(shè)廳和浙江省工商行政管理局負(fù)責(zé)解釋?！?/span>

同月，姚×華以金×公司出賣的柴雜間少3.23平方米及交付房屋和辦理產(chǎn)權(quán)證手續(xù)的時(shí)間違反合同約定為由，提起訴訟，請求判令金×公司返還其柴雜間購房款并支付違約金。

裁判結(jié)果

一審法院認(rèn)定：由于雙方簽訂的《商品房買賣合同》，對柴雜間建筑面積是否含有公攤面積未作約定，應(yīng)作出不利于提供格式條款一方的解釋，被告金×公司交付給原告姚×華的柴雜間，比合同約定的面積少了3.23平方米；因被告金×公司逾期24天才書面通知原告姚×華，導(dǎo)致原告姚×華不能按約接受涉案房屋，其行為明顯系違約，被告金×公司應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。被告金×公司在書面通知原告姚×華交付房屋后，原告姚×華未在合理的期限內(nèi)與被告金×公司辦理有關(guān)交接手續(xù)，被告金×公司發(fā)出書面通知的合理期限后的逾期責(zé)任，應(yīng)由原告姚×華自行承擔(dān)。導(dǎo)致原告姚×華未能在商品房交付后及時(shí)取得房屋權(quán)屬證書的責(zé)任，并非被告金×公司的逾期行為所造成，而是因原告姚×華未能按被告金×公司書面通知及時(shí)辦理相關(guān)手續(xù)所致，對此責(zé)任，應(yīng)由原告姚×華自行承擔(dān)。

一審法院判決：被告金×公司返還原告姚×華柴雜間購房款3811.14元；被告金×公司支付原告姚×華逾期交付涉案房屋及車位的違約金16376259元；駁回原告姚×華的其他訴訟請求。

被告金×公司、原告姚×華均不服一審判決，分別提起上訴。

二審法判決：駁回上訴，維持原判。

上訴人金×公司不服二審判決，提出再審申請。

再審法院認(rèn)定：在當(dāng)事人約定不明且不能作出解釋的情況下，應(yīng)當(dāng)作出對提供格式條款一方不利的解釋，即柴雜間的建筑面積不包括公攤建筑面積。申請?jiān)賹徣私稹凉就ㄖ簧暾埲艘Α寥A進(jìn)行交付后即不存在繼續(xù)承擔(dān)違約責(zé)任的問題；被申請人姚×華未及時(shí)辦理交接手續(xù)以致逾期接受涉案房屋的責(zé)任應(yīng)由其自行承擔(dān)；在合同對車位的交付時(shí)間無明確約定的情況下，車位的交付時(shí)間不應(yīng)該認(rèn)定與涉案房屋交付時(shí)間同一，故本案車位的交付時(shí)間不存在違約。

再審法院判決：撤銷二審民事判決和一審民事判決的第二項(xiàng)；維持一審民事判決的項(xiàng)和第三項(xiàng)；申請?jiān)賹徣私稹凉局Ц侗簧暾埲艘Α寥A逾期交付涉案房屋違約金6357.9元，申請?jiān)賹徣私稹凉緫?yīng)支付的款項(xiàng)10169.04元限于判決生效之日起10日內(nèi)履行完畢。

申請?jiān)賹徣私稹凉静环賹彿ㄔ号袥Q，提出再審申請稱：柴雜間建筑面積的認(rèn)定存在明顯錯(cuò)誤，判決認(rèn)定雙方對于柴雜間建筑面積存有不同理解，依法應(yīng)作出不利于提供格式條款一方的理解，與現(xiàn)行法律規(guī)定相悖；柴雜間客觀上存在依法應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。

被申請人姚×華辯稱：本案爭議的合同是否是格式合同問題，解釋權(quán)在仲裁機(jī)關(guān)和人民法院；合同中對柴雜間的面積并未標(biāo)明套內(nèi)面積和公攤面積，通常理解只是申請?jiān)賹徣私稹凉締畏嚼斫?，法律、行政?guī)章及測量標(biāo)準(zhǔn)并無有關(guān)柴雜間等附屬用房建筑面積具體構(gòu)成的強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定。

再審期間，對于柴雜間的建筑面積是否包含公攤面積，再審法院要求浙江省建設(shè)廳作出解釋。浙江省建設(shè)廳答復(fù)稱：合同中約定“柴雜間建筑面積11.87平方米”的含義應(yīng)是：該柴雜間“室內(nèi)的水平投影面積”加上“本層（半地下室）水平投影總面積的分?jǐn)偛糠帧敝蜑?1.87平方米。

再審法院判決：維持再審民事判決第三項(xiàng)；撤銷再審民事判決、二項(xiàng)、二審民事判決和一審民事判決；駁回被申請人姚×華的其他訴訟請求；申請?jiān)賹徣私稹凉緫?yīng)向被申請人姚×華支付6357.9元。

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