【辦案實務】房地產(chǎn)開發(fā)律師：聯(lián)建房產(chǎn)的一方能否對抗標的執(zhí)行

聯(lián)建房產(chǎn)的一方能否對抗標的執(zhí)行

【裁判規(guī)則】

法院查封被執(zhí)行人名下土地及房產(chǎn)后，案外人依聯(lián)合開發(fā)協(xié)議享有的內(nèi)部債權(quán)，并不足以對抗權(quán)屬證書的公示性。

【案例索引】

趙某與某開發(fā)公司等案外人執(zhí)行異議之訴糾紛案（2017）法民申2004號

【法院觀點】

1、依人民法院《關(guān)于適用〈民事訴訟法〉的解釋》第307條規(guī)定，本案中，開發(fā)公司作為另案中的被執(zhí)行人，對趙某陳述“沒有異議”，依據(jù)上述規(guī)定，可列其為第三人，故本案不存在程序違法情形。

2、依《物權(quán)法》第16條第1款規(guī)定、第17條規(guī)定以及第9條規(guī)定，對于涉案房屋歸屬及變動應根據(jù)不動產(chǎn)權(quán)屬證書及登記情況確定。本案中，根據(jù)已查明事實，開發(fā)公司系案涉房屋所在土地的《土地使用權(quán)證》上所載土地使用權(quán)人，案涉房屋《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》和《商品房預售許可證》亦由開發(fā)公司取得，依《物權(quán)法》上述規(guī)定，案涉房屋產(chǎn)權(quán)人應認定為開發(fā)公司。

3、趙某主張其對案涉房屋享有可排除強制執(zhí)行的權(quán)益，但其主張的依據(jù)為其與開發(fā)公司之間所簽聯(lián)合開發(fā)協(xié)議，該協(xié)議是其與開發(fā)公司之間的內(nèi)部關(guān)系，在未對案涉土地或房屋進行變更登記或經(jīng)生效裁判文書確權(quán)之前，趙某享有的僅是對開發(fā)公司的債權(quán)。在法律未另行規(guī)定情形下，該債權(quán)不足以對抗前述權(quán)屬證書的公示性。（本站注：《民法典》將于2021年1月1日起施行，《民法典》實施后，《婚姻法》《繼承法》《民法通則》《收養(yǎng)法》《擔保法》《合同法》《物權(quán)法》《侵權(quán)責任法》《民法總則》將同時廢止。）

作者：上海市錦天城（南京）律師事務所 專職律師  陳玉蓉

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