涉及到商品房的買賣，雙方當(dāng)事人都應(yīng)當(dāng)簽訂書面的商品房買賣合同，白紙黑字約定好房屋的價(jià)款、支付方式、以及違約責(zé)任等。商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)符合合同的一般構(gòu)成要件以及房屋買賣合同的特殊要件才會(huì)具有法律效力。商品房買賣合同無效情形有哪些？

一、商品房買賣合同無效情形有哪些

無效的商品房買賣合同有以下幾種：

1、違反法律法規(guī)政策的商品房買賣合同

（1）雙方惡意串通損害、集體和第三人利益的；

（2）違反和社會(huì)公共利益的，以合法事實(shí)掩蓋非法目的的；

（3）出賣人剝奪了共有人和承租人的優(yōu)先購買權(quán)的；

（4）享受政府或單位優(yōu)惠補(bǔ)貼構(gòu)建的房屋，違反法律規(guī)定沒有賣給原單位或侵犯原單位優(yōu)先購買權(quán)的；

2、雙方當(dāng)事人主體不合格的商品房買賣合同

（1）無民事行為能力人簽訂的商品房買賣合同無效；

（2）限制行為能力人未取得法定代理人同意簽訂的商品房買賣合同無效；

3、雙方當(dāng)事人意思表示不真實(shí)，包括欺詐、威迫和乘人之危的商品房買賣合同；

4、違反法定形式的商品房買賣合同，如房屋買賣合同未采用書面形式等；

5、合同一方與第三人惡意串通的商品房買賣合同；

6、其他違反法律法規(guī)的其他情形。

二、無效商品房買賣合同的法律后果

天津律師認(rèn)為，無效的房屋買賣合同自成立時(shí)起就沒有法律效力，任何人在任何時(shí)候都可以主張?jiān)摵贤瑹o效。該無效合同自成立時(shí)起即無效，具有溯及力。房屋買賣合同是否無效應(yīng)由人民法院、仲裁機(jī)關(guān)確認(rèn)，而不是由買賣雙方或一方?jīng)Q定。房屋買賣合同被宣告無效后，將產(chǎn)生以下法律后果：

（1）相互返還。即由出賣人返還房屋價(jià)款，買受人返還房屋；

（2）買受人已經(jīng)實(shí)際使用房屋的，應(yīng)當(dāng)支付相當(dāng)于房屋租金的使用費(fèi)，買受人對(duì)房屋進(jìn)行了裝修的對(duì)于裝修價(jià)值部分可由出賣人適當(dāng)給予補(bǔ)償。

（3）有過錯(cuò)的一方應(yīng)賠償對(duì)方因房屋買賣合同無效所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)按照雙方的過錯(cuò)大小分清雙方責(zé)任，各自按照應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任分擔(dān)損失。

（4）在商品房買賣過程中，如涉及到開發(fā)商惡意行為而導(dǎo)致合同無效，則開商有可能支付已付購房款一倍金額的懲罰性賠償責(zé)任。

（5）因雙方惡意串通，損害、集體利益和第三人權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)收繳雙方財(cái)產(chǎn)，歸所有或返還給第三人。

（6）涉及到違法犯罪行為的，則應(yīng)受到行政或刑事處罰。

法律依據(jù)：

《中華人民共和國合同法》第五十二條

有下列情形之一的，合同無效：

(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害利益；

(二)惡意串通，損害、集體或者第三人利益；

(三)以合法形式掩蓋非法目的；

(四)損害社會(huì)公共利益；

(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

《人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條

出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。

《人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條

出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：

（一）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；

（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；

（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

《人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十條

買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應(yīng)予支持。

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