以房抵工程款協(xié)議的法律效力丨以房抵工程款協(xié)議有法律效力嗎丨以房抵工程款協(xié)議合法嗎

在工程施工的過(guò)程中，難免會(huì)出現(xiàn)以房抵工程款的情況，很多施工單位都會(huì)產(chǎn)生這些疑問(wèn)：以房抵工程款協(xié)議有法律效力嗎？以房抵工程款協(xié)議合法嗎？以房抵工程款協(xié)議的法律效力是怎么樣的？下面天津律師僅結(jié)合以房抵工程款這一特定情況，簡(jiǎn)單予以分析。

以房抵工程款協(xié)議的法律效力

合同法有關(guān)合同不成立、不生效、效力待定或無(wú)效的規(guī)定，不再累述。

1、以房抵工程款協(xié)議不成立

合同的成立適用意思自治原則，當(dāng)事人有從事合同行為的意志自由，依其自由意志創(chuàng)設(shè)權(quán)利義務(wù)關(guān)系。只要具備意思表示這一基本事實(shí)，合同即告成立。合同不成立是指當(dāng)事人未就合同的主要條款未達(dá)成合意，主要包括：當(dāng)事人之間就合同主要條款未形成合意，或形成的合意不是真實(shí)意思表示。

比如，房企或建筑企業(yè)未對(duì)房屋買賣的主要合同條款達(dá)成合意。依據(jù)《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定，核心的合同條款包括房屋基本狀況和房屋價(jià)款。比如，房企或建筑企業(yè)單方提出以房抵工程款的請(qǐng)求（即要約），但對(duì)方未接受或未作出回應(yīng)（口頭或行為回應(yīng)）（即承諾）。比如，以房抵工程款只是作為支付工程款的保障措施，即讓與擔(dān)保，房企與建筑企業(yè)之間并未達(dá)成真實(shí)的以房抵工程款合意。

2、以房抵工程款協(xié)議不生效

依據(jù)合同法，原則上合同成立即生效，時(shí)間重合，但存在兩種例外情況：一是附條件、附期限合同，在條件成就、期限屆滿前合同成立但不生效；二是需要辦理審批手續(xù)的合同，在合同簽訂后、批準(zhǔn)前合同成立但不生效。附條件、附期限的以房抵工程款協(xié)議，部分屬于讓與擔(dān)保協(xié)議，但也存在其它情況，比如：房企與建筑企業(yè)約定，以房抵工程款協(xié)議自房企取得預(yù)售許可證后生效。

3、以房抵工程款協(xié)議效力待定

以房抵工程款協(xié)議的法律效力

合同效力待定，是指合同成立以后，因存在不足以認(rèn)定合同有效的瑕疵，致使合同不能產(chǎn)生法律效力，在一段合理的時(shí)間內(nèi)合同效力暫不確定，由有追認(rèn)權(quán)的當(dāng)事人進(jìn)行補(bǔ)正或有撤銷權(quán)的當(dāng)事人進(jìn)行撤銷，再視具體情況確定合同是否有效。

效力待定的以房抵工程款協(xié)議，主要有以下情形：

（1）無(wú)權(quán)代理：簽約主體未取得授權(quán)，比如建筑企業(yè)的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人或其他工作人員超越授權(quán)范圍，與房企簽署以房抵工程款協(xié)議。

（2）無(wú)權(quán)處分：比如房企以其關(guān)聯(lián)企業(yè)所有的房屋充抵工程款。

4、以房抵工程款協(xié)議無(wú)效

合同法第五十二條、五十三條規(guī)定了合同或合同中有關(guān)條款無(wú)效的情形。這里需要特別提醒的是，人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。”以房抵工程款協(xié)議簽署時(shí)，若未取得預(yù)售許可證，可能被認(rèn)定為無(wú)效協(xié)議。

5、以房抵工程款協(xié)議有效

除卻上述4種情形外，通常情況下，以房抵工程款協(xié)議應(yīng)為有效。

以房抵工程款，是債務(wù)清償?shù)姆绞街唬欠科笈c建筑企業(yè)之間對(duì)于如何清償工程款之債作出的安排，對(duì)以房抵工程款協(xié)議效力的認(rèn)定，應(yīng)以尊重當(dāng)事人的意思自治為基本原則。一般而言，當(dāng)事人于債務(wù)清償期屆滿后簽訂的以房抵工程款協(xié)議，并不以建筑企業(yè)現(xiàn)實(shí)地受領(lǐng)抵債房屋，或取得抵債房屋所有權(quán)為成立或生效要件。只要雙方當(dāng)事人的意思表示真實(shí)，合同內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，以房抵工程款協(xié)議即為有效。

以上對(duì)于以房抵工程款協(xié)議效力認(rèn)定原則，已經(jīng)人民法院的相關(guān)判例所確認(rèn)。但是需要提醒的是，仍有部分法院認(rèn)為以房抵款協(xié)議有效的前提是雙方已經(jīng)進(jìn)行結(jié)算、工程價(jià)款確定、清償期屆滿且承包人仍享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)。

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