梳理商品房項下房產(chǎn)的權利歸屬，可以初步掌握破產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)情況。具體而言，我們可根據(jù)未履行完畢的商品房銷售合同是否合法有效、房產(chǎn)是否已辦理過戶進行分析：


1.  無效的商品房銷售合同項下房產(chǎn)屬于破產(chǎn)財產(chǎn)
實務中，開發(fā)商為了迅速回款，在未取得商品房預售許可證的前提下即銷售房屋的情況并不罕見，而根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售證明的，可以認定有效”。

在（2021）最高法民申1666號案中，最高法院認為，雖然買受人已向開發(fā)商支付全部購房款，但案涉樓盤未辦理預售許可證，故商品房買賣合同無效，無效的商品房買賣合同自始沒有法律效力，商品房買賣合同項下房屋應屬于破產(chǎn)財產(chǎn)，買受人無權請求繼續(xù)履行無效的商品房買賣合同。

該種情形下，破產(chǎn)管理人或預重整投資人應將該類房屋計入破產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)中，同時已收取的房款須向買受人返還，計入破產(chǎn)企業(yè)的債務。 


2.  有效的商品房銷售合同項下房產(chǎn)，如已向買受人辦理產(chǎn)權過戶的，則不屬于破產(chǎn)財產(chǎn)，如未向買受人辦理產(chǎn)權過戶的，仍屬于破產(chǎn)財產(chǎn)

商品房買賣合同有效的情況下，應進一步根據(jù)破產(chǎn)企業(yè)是否已向買受人辦理產(chǎn)權過戶來判斷房產(chǎn)的所有權歸屬：

（1）已向買受人辦理產(chǎn)權過戶的房產(chǎn)，屬于按照《中華人民共和國民法典》第二百零九條依法登記取得不動產(chǎn)物權的情形，該房產(chǎn)屬于買受人財產(chǎn)，不屬于破產(chǎn)財產(chǎn)。


該種情形下，商品房銷售合同項下未支付的房款屬于破產(chǎn)企業(yè)的債權，破產(chǎn)管理人或預重整投資人可以請求買受人支付剩余房款；商品房未交付的，應向買受人交付。


（2）就未辦理產(chǎn)權過戶的房產(chǎn)，因其尚未辦理房屋所有權轉移登記并取得房屋所有權證或不動產(chǎn)權屬證書，在無其他生效法律文書確認該房產(chǎn)的所有權不屬于破產(chǎn)企業(yè)的情況下，該房產(chǎn)仍屬于破產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)財產(chǎn)，買受人尚未取得房產(chǎn)的所有權，買受人應根據(jù)不同的履行情況在后續(xù)破產(chǎn)重整程序中行使其權利。


值得注意的是，對于2002年最高院《關于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問題規(guī)定》第七十一條中認為不屬于破產(chǎn)財產(chǎn)的“（五）特定物買賣中，尚未轉移占有但相對人已完全支付對價的特定物；（六）尚未辦理產(chǎn)權證或者產(chǎn)權過戶手續(xù)但已向買方交付的財產(chǎn)?！币?guī)定，已被2007年施行的《破產(chǎn)法》及2013年實施的《破產(chǎn)法司法解釋（二）》中相關規(guī)定所取代，即，對于未辦理產(chǎn)權過戶的房產(chǎn)，即便買受人已支付全部對價或已交付房產(chǎn)，仍為破產(chǎn)財產(chǎn)。