隨著人們經(jīng)濟水平的提高以及相關政策影響，購買新房成了越來越多購房者的第一選擇，但是由于購房者對房產(chǎn)交易專業(yè)術語知之甚少、對法律風險沒有本能的防范意識以及部分房地產(chǎn)開發(fā)商的虛假承諾、宣傳等諸多原因，其在購買新房自始至終的過程中，無法預見、防范、控制、解決相應的法律風險，從而導致自身的合法權益受到了損害：


1. 開發(fā)商資質(zhì)問題。購房人在選擇開發(fā)商時，需了解開發(fā)商是否已經(jīng)取得《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》、《商品房預售/銷售許可證》等文件，合同的簽訂并不一定能保證成為購房人中意房產(chǎn)的實際所有權人，上述文件是否按時取得決定購房者是否能順利取得房產(chǎn)證，成為房屋的所有權人的先決條件。


2. 定金風險。在商品房房銷售中，多數(shù)開發(fā)商均要求購房人簽署購房協(xié)議、預售協(xié)議，在收取幾千、乃至幾萬元定金后再進行商品房買賣合同的簽署。這時，如果購房人對合同條款提出質(zhì)疑，無法達成一致意見，開發(fā)商就拒絕退還定金，致使消費者陷入被動，蒙受損失。購房時，一定要求開發(fā)商提供擬簽署的合同文本以及相關補充協(xié)議，直接切入購房合同主體，審查合同具體內(nèi)容并提出自己的意見。如果遇到開發(fā)商以文本為有關政府部門制定的制式合同、聲稱不能修改的情況，就更要警惕其中有關條款的合理性。如果一定要簽署認購協(xié)議，也要注意審查協(xié)議內(nèi)容，對其中諸如“不能在約定的時間內(nèi)簽署合同，定金不予退回”之類的條款，要提出修改意見。已經(jīng)簽署了認購協(xié)議并交付了定金，則一定要在認購協(xié)議中約定的時間內(nèi)，和開發(fā)商協(xié)商簽署合同的相關事宜并留好證據(jù)(如簽署備忘錄、攜證人到場、作現(xiàn)場錄音等)，以便一旦不能簽署合同時索回交付的定金。


3. 購房合同為模板合同，無法進行修改。在房屋購買過程中，幾乎所有簽訂的合同均為開發(fā)商提供的模板合同，不允許做修改，作為購房人一方面需要耐心仔細閱讀，另外在發(fā)生糾紛時，根據(jù)《民法典》第四百九十六條第二款，采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提示對方注意免除或者減輕其責任等與對方有重大利害關系的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。提供格式條款的一方未履行提示或者說明義務，致使對方?jīng)]有注意或者理解與其有重大利害關系的條款的，對方可以主張該條款不成為合同的內(nèi)容。《民法典》第四百九十七條有下列情形之一的，該格式條款無效：


（1）具有本法第一編第六章第三節(jié)和本法第五百零六條規(guī)定的無效情形；


（2）提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責任、加重對方責任、限制對方主要權利；


（3）提供格式條款一方排除對方主要權利。


此外，也可以與開發(fā)商簽訂補充協(xié)議的方式，對原有合同進行補充約定，可以有效避免后續(xù)糾紛。


4. 延期交房問題。現(xiàn)實生活中，因開發(fā)商的資金問題、工程管理問題、不可抗力等原因，有大量的遲延交房、甚至不能交房的事件發(fā)生，以致消費者的利益受損。購房人遇到此情況，一定要仔細研究簽訂的商品房買賣合同，弄清開發(fā)商逾期交房的具體緣由，積極與開發(fā)商溝通，保留相關證據(jù)，與開發(fā)商多次協(xié)商未果后，可直接采取司法途徑解決該問題，要求解除合同，或者要求承擔違約金。


5. 房屋質(zhì)量問題。在期房投訴中有關房屋的質(zhì)量問題一直位居首位。由于在簽訂購房協(xié)議時，所購買的房屋還未成型，不能看見房屋的實際情況(即便房屋交付后，對一些隱蔽工程質(zhì)量問題也難以發(fā)現(xiàn))。此外，一些開發(fā)商為追逐最大利潤，使用劣質(zhì)材料或者是偷工減料，隨意降低工程質(zhì)量標準，以致造成地基下沉，屋頂漏雨(水)、管道滲漏等嚴重的質(zhì)量問題，給房屋質(zhì)量和安全埋下了重大隱患。針對此種現(xiàn)象，購房人在進行驗收房屋時，在發(fā)現(xiàn)可能出現(xiàn)質(zhì)量問題時，對于一般的質(zhì)量問題可以要求開發(fā)商限期整改，對于基礎工程和主體結構方面的質(zhì)量問題，則一定要請專業(yè)檢測機構進行檢測、鑒定，固定證據(jù)，以便后續(xù)采取手段維護合法權益。


6. 面積縮(漲)水風險。針對部分開發(fā)商有意改變建筑面積、加大公攤面積，并且不明示公攤面積的數(shù)量和計算方法，以致商品房實際面積與銷售面積嚴重不符。針對此種情況，購房人收房或進行產(chǎn)權登記時，一定要注意查看房屋而積測繪技術報告書(俗稱“房屋面積測繪表”)，仔細核對相關數(shù)據(jù)并根據(jù)有關法規(guī)規(guī)定對可列入公攤的面積進行計算，看開發(fā)商公布的各單元套內(nèi)面積加公攤面積的數(shù)據(jù)與圖紙標明的建筑物房屋總面積之和是否相等。如果不相等，就要查明原因或請開發(fā)商作出解釋，必要時要請專業(yè)測繪機構進行復測，以避免經(jīng)濟損失。