隨著人們經(jīng)濟水平的提高以及相關(guān)政策影響，購買新房成了越來越多購房者的第一選擇，但是由于購房者對房產(chǎn)交易專業(yè)術(shù)語知之甚少、對法律風(fēng)險沒有本能的防范意識以及部分房地產(chǎn)開發(fā)商的虛假承諾、宣傳等諸多原因，其在購買新房自始至終的過程中，無法預(yù)見、防范、控制、解決相應(yīng)的法律風(fēng)險，從而導(dǎo)致自身的合法權(quán)益受到了損害：


1. 開發(fā)商資質(zhì)問題。購房人在選擇開發(fā)商時，需了解開發(fā)商是否已經(jīng)取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》、《商品房預(yù)售/銷售許可證》等文件，合同的簽訂并不一定能保證成為購房人中意房產(chǎn)的實際所有權(quán)人，上述文件是否按時取得決定購房者是否能順利取得房產(chǎn)證，成為房屋的所有權(quán)人的先決條件。


2. 定金風(fēng)險。在商品房房銷售中，多數(shù)開發(fā)商均要求購房人簽署購房協(xié)議、預(yù)售協(xié)議，在收取幾千、乃至幾萬元定金后再進行商品房買賣合同的簽署。這時，如果購房人對合同條款提出質(zhì)疑，無法達(dá)成一致意見，開發(fā)商就拒絕退還定金，致使消費者陷入被動，蒙受損失。購房時，一定要求開發(fā)商提供擬簽署的合同文本以及相關(guān)補充協(xié)議，直接切入購房合同主體，審查合同具體內(nèi)容并提出自己的意見。如果遇到開發(fā)商以文本為有關(guān)政府部門制定的制式合同、聲稱不能修改的情況，就更要警惕其中有關(guān)條款的合理性。如果一定要簽署認(rèn)購協(xié)議，也要注意審查協(xié)議內(nèi)容，對其中諸如“不能在約定的時間內(nèi)簽署合同，定金不予退回”之類的條款，要提出修改意見。已經(jīng)簽署了認(rèn)購協(xié)議并交付了定金，則一定要在認(rèn)購協(xié)議中約定的時間內(nèi)，和開發(fā)商協(xié)商簽署合同的相關(guān)事宜并留好證據(jù)(如簽署備忘錄、攜證人到場、作現(xiàn)場錄音等)，以便一旦不能簽署合同時索回交付的定金。


3. 購房合同為模板合同，無法進行修改。在房屋購買過程中，幾乎所有簽訂的合同均為開發(fā)商提供的模板合同，不允許做修改，作為購房人一方面需要耐心仔細(xì)閱讀，另外在發(fā)生糾紛時，根據(jù)《民法典》第四百九十六條第二款，采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提示對方注意免除或者減輕其責(zé)任等與對方有重大利害關(guān)系的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。提供格式條款的一方未履行提示或者說明義務(wù)，致使對方?jīng)]有注意或者理解與其有重大利害關(guān)系的條款的，對方可以主張該條款不成為合同的內(nèi)容?！睹穹ǖ洹返谒陌倬攀邨l有下列情形之一的，該格式條款無效：


（1）具有本法第一編第六章第三節(jié)和本法第五百零六條規(guī)定的無效情形；


（2）提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責(zé)任、加重對方責(zé)任、限制對方主要權(quán)利；


（3）提供格式條款一方排除對方主要權(quán)利。


此外，也可以與開發(fā)商簽訂補充協(xié)議的方式，對原有合同進行補充約定，可以有效避免后續(xù)糾紛。


4. 延期交房問題?，F(xiàn)實生活中，因開發(fā)商的資金問題、工程管理問題、不可抗力等原因，有大量的遲延交房、甚至不能交房的事件發(fā)生，以致消費者的利益受損。購房人遇到此情況，一定要仔細(xì)研究簽訂的商品房買賣合同，弄清開發(fā)商逾期交房的具體緣由，積極與開發(fā)商溝通，保留相關(guān)證據(jù)，與開發(fā)商多次協(xié)商未果后，可直接采取司法途徑解決該問題，要求解除合同，或者要求承擔(dān)違約金。


5. 房屋質(zhì)量問題。在期房投訴中有關(guān)房屋的質(zhì)量問題一直位居首位。由于在簽訂購房協(xié)議時，所購買的房屋還未成型，不能看見房屋的實際情況(即便房屋交付后，對一些隱蔽工程質(zhì)量問題也難以發(fā)現(xiàn))。此外，一些開發(fā)商為追逐最大利潤，使用劣質(zhì)材料或者是偷工減料，隨意降低工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，以致造成地基下沉，屋頂漏雨(水)、管道滲漏等嚴(yán)重的質(zhì)量問題，給房屋質(zhì)量和安全埋下了重大隱患。針對此種現(xiàn)象，購房人在進行驗收房屋時，在發(fā)現(xiàn)可能出現(xiàn)質(zhì)量問題時，對于一般的質(zhì)量問題可以要求開發(fā)商限期整改，對于基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)方面的質(zhì)量問題，則一定要請專業(yè)檢測機構(gòu)進行檢測、鑒定，固定證據(jù)，以便后續(xù)采取手段維護合法權(quán)益。


6. 面積縮(漲)水風(fēng)險。針對部分開發(fā)商有意改變建筑面積、加大公攤面積，并且不明示公攤面積的數(shù)量和計算方法，以致商品房實際面積與銷售面積嚴(yán)重不符。針對此種情況，購房人收房或進行產(chǎn)權(quán)登記時，一定要注意查看房屋而積測繪技術(shù)報告書(俗稱“房屋面積測繪表”)，仔細(xì)核對相關(guān)數(shù)據(jù)并根據(jù)有關(guān)法規(guī)規(guī)定對可列入公攤的面積進行計算，看開發(fā)商公布的各單元套內(nèi)面積加公攤面積的數(shù)據(jù)與圖紙標(biāo)明的建筑物房屋總面積之和是否相等。如果不相等，就要查明原因或請開發(fā)商作出解釋，必要時要請專業(yè)測繪機構(gòu)進行復(fù)測，以避免經(jīng)濟損失。