法拍房顧名思義即法院所拍賣的房產(chǎn)，之所以產(chǎn)生購買法拍房，是因為法拍房對購房者有一個致命吸引點：法拍房不限購，可直接過戶。當(dāng)然，隨著政府對限購管制的進(jìn)一步加強(qiáng)，法拍房也逐步開始限購了。一般來說，法拍房的流程是院查封，第三方出房產(chǎn)評估報告，拍賣，交保證金，競拍，拿成交確認(rèn)書，交尾款，出司法裁定書，解封，審稅，過戶，拿產(chǎn)證。

一、房屋被占用風(fēng)險

占用可以說是買法拍房最不愿意遇見但又最經(jīng)常遇到的的風(fēng)險了。我們作為買房人辛辛苦苦通過合法拍賣流程買來的房產(chǎn)，在付完全款時，發(fā)現(xiàn)房主90歲的老母親賴在房子里不肯出來，這一問題，在很多司法環(huán)境還不是特別完善的地區(qū)，占用問題是比較常見的，不過占用問題并不是不能解決，不過顯示較為復(fù)雜，存在被被執(zhí)行人、其他債權(quán)人、案外人占用的情況，不同情況解決的方法不同，但是競拍人在拍賣前一定要在拍賣物介紹中仔細(xì)查看房屋情況。


二.房屋長租約風(fēng)險

正常情況下，房子有租約很正常的，但如果一套法拍房有長達(dá)20年的租約，那還能買嗎？眾所周知房屋租賃行業(yè)的黃金法則是“買賣不破租賃”，那當(dāng)然不能買了。但是只要有專業(yè)人士的操作，完全可以進(jìn)行購買。首先可以從租賃合同的效力著手，并非法院公示租賃合同就一定有效，如果合同本身效力存在問題，那么律師可以通過合規(guī)的法律操作把現(xiàn)有租賃關(guān)系解除，解除后就不影響正常買賣。極端情況，租賃合同是有效，依然可以通過協(xié)商賠償提前讓租賃人搬走，而且如果租賃人提出明顯不合理的賠償要求也并不會得到支持。


三.稅費無法計算風(fēng)險

法拍房的稅費很復(fù)雜，除了一般買賣二手房都會有的契稅、個人所得稅等，如果房屋原主是企業(yè)，還有可能需要繳納高昂的增值稅和土地增值稅。如果是購買二手房，原房主會配合你，將稅費相關(guān)的信息告知買房人，但是法拍房由于原業(yè)主是債務(wù)人，大部分情況個人都無法精確稅費，這就有可能導(dǎo)致最終的購房成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過預(yù)期。購房者同時還需要了解房產(chǎn)是不是欠了物業(yè)費、水電費等等，這也有可能不是一筆小數(shù)目，所以在參與競拍之前一定要找專業(yè)人士了解相關(guān)稅費，避免過多超出個人預(yù)期。

四.房屋隱形瑕疵

法院在委托拍賣機(jī)構(gòu)進(jìn)行拍賣時，通常只是拍幾張照片和一段視頻，對房子潛在的瑕疵并沒有做信息紕漏。因此假如房屋存在違建、不合規(guī)改造，或者是兇宅以及有刑事涉案，競拍者不做調(diào)查是不會發(fā)現(xiàn)這些風(fēng)險的。

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