一、海外房產(chǎn)的投資類型有哪些？

(一)投資型海外房產(chǎn)

以投資為主要目的的投資人占有較大比重，一是由于國內(nèi)投資渠道比較有限，二是越來越多的中國人走出國門了解到外國的投資機會，不動產(chǎn)又是投資實物類型，更易于接受。投資型海外房產(chǎn)在購房前需對投資收益有一個清晰的核算，購房的成本是哪些，裝修、修繕的費用需要多少，涉及的稅費有多少，一次性繳納和每年繳納的款項如何;投資收益如租金收入如何，是以何種方式租賃，對房屋及內(nèi)部設施的損耗有多少，包括房產(chǎn)本身的價值、該房產(chǎn)所處地區(qū)的不動產(chǎn)價格趨勢、該地區(qū)受到的法律法規(guī)的限制等，都必須考慮到。而且偏重投資型的海外房產(chǎn)投資者，也需要清晰了解該房產(chǎn)所得收益的相關(guān)稅收計算，房產(chǎn)出售涉及的稅費以及對投資者的要求等。國際投資糾紛律師

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(二)教育型海外房產(chǎn)

教育型海外房產(chǎn)在近幾年突顯，主要為了子女的當前或是未來接受海外教育時生活的便利性考慮而置辦，其中也包含很多投資的因素在內(nèi)，不僅是國內(nèi)的學區(qū)房受追捧，國外一些好的學校周邊的房產(chǎn)價格也是更相對堅挺，而且近年來上漲幅度相對更大。教育型的海外房產(chǎn)多以孩子就讀的學校相關(guān)，交通和生活的便利度是考慮的要素。

(三)養(yǎng)老型海外房產(chǎn)

正是由于國人對生活品質(zhì)的不斷追求，以及對環(huán)境、食品等安全的要求，也催生出了這一種對退休后生活享受閑適自在的房產(chǎn)投資需求。此類房產(chǎn)對環(huán)境要求較高，即有自然風光，也有人文關(guān)懷，并且對當?shù)氐尼t(yī)療條件和便利度都有要求，生活是否方便，以及房屋設計等是否適合中老年人使用等。而且此類房產(chǎn)可能投資人居住時間會相對較多，在海外置業(yè)必須考慮到語言、文化、飲食、配套服務等是否適宜。

(四)度假型海外房產(chǎn)

與養(yǎng)老型海外房產(chǎn)有一定的相似度，對環(huán)境要求較高，更偏好于氣候溫和和人口低密度的地區(qū)，不同的一點是度假型房產(chǎn)居住的時間段較短，以假期休閑為主，放松、享受家庭歡樂，而且投資人會將自己生活的喜好帶入到此類房產(chǎn)的要求中，比如是靠山或靠海，有無其他配套運動設施如高爾夫、騎馬、游艇等。

(五)移居型海外房產(chǎn)

此類房產(chǎn)通常與該國的投資移民政策掛鉤，滿足一定金額和條件即可獲取居留權(quán)。移民型的海外房產(chǎn)關(guān)鍵在于該國對于房產(chǎn)和移民政策的匹配和完善程度，比如對房產(chǎn)類型的限定、對給予簽證的類型、獲得簽證的條件等等，都需要投資人做好提前的了解和對比，選擇適宜自己條件的房產(chǎn)及移民類型。移民型海外房產(chǎn)的最終目的為移民，房產(chǎn)作為投資和取得簽證的條件之一，也是目前一些國家的投資移民、買房移民的方式，投資人一方面需要對移民政策細節(jié)有充分的認識，另一方面也需要對投資的房產(chǎn)做判斷了解，此項房產(chǎn)受政策性影響較大。

二、海外投資房產(chǎn)需要知道六個問題？

近年來，隨著國內(nèi)購房限制條件增多、升值空間減小等因素的影響，國內(nèi)興起了投資海外房產(chǎn)的熱潮，有為追求投資高收益的，有為海外移民的，也有為子女在國外上學的……但是不管投資海外房產(chǎn)為哪般，投資風險不容小覷。除了清楚你的投資需求和目的，以下六個問題你最好提前知道：

(一)該國整體的投資環(huán)境如何

你首先需對該國的投資環(huán)境有所了解。國家政治和經(jīng)濟形勢形式是否穩(wěn)定，房產(chǎn)市場是否呈健康的發(fā)展態(tài)勢，要能準確地掌握該國市場的變化情況，以及是否對非本國居民買房有限購，稅收以及匯率變化情況如何等等，了解這些問題對海外房產(chǎn)投資者非常重要。投資者還需要了解清楚該國房屋租售比(即月租金和所買房產(chǎn)價值的比值)，確定自己的投資方向。若租售比值小，以投資買房，低買高賣形式較好;反之比值越大，以出租，來獲得穩(wěn)定的收益較好。一般像人口密集、教育等優(yōu)質(zhì)公共資源豐富的國家，租金回報率較高一些，比如美國德克薩斯州租金回報率一般在10%左右。租金收益高，那么以租售的形式進行投資來獲得收益比較合適。

(二)該國買房有哪些優(yōu)惠政策

你需要了解各國的買房優(yōu)惠政策，這能幫助投資者減輕買房的壓力，減少投資成本，賺取更多收益。比如澳大利亞和加拿大等國家，非本國居民買房，申請銀行的按揭貸款的利率能享受與本地居民同等待遇，貸款政策非常優(yōu)惠寬松;像塞浦路斯，規(guī)定非歐盟國家居民只要購置30萬歐元或以上的房產(chǎn)，即可獲得該國永久居留權(quán)，享受本國公民待遇;還有希臘、西班牙等國也有類似的政策，這對想海外移民，想讓子女在國外上學的人來說，是一大益處。

(三)該國的土地使用年限是多少

由于土地制度不同，各個國家的土地所有權(quán)也有所不同。我國的土地是國家所有，土地只能轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，土地使用權(quán)為70年。而海外很多國家土地都為私有制，一般來說購買了該國的住房時，也就獲得了土地的永久產(chǎn)權(quán)。但是投資者不可掉以輕心，也有個別國家有特別規(guī)定，比如泰國的房產(chǎn)土地使用年限是90年，到期后得歸還給政府。比方說在泰國買了別人居住過10年的二手房，有可能房屋建造時間跟拿到土地使用權(quán)的時間不一致，很可能是很早前就拿到土地使用權(quán)，只是最近10年才建房，即居住了10年，但其實剩下的土地使用年限已不足60年。

(四)該房產(chǎn)的地段如何?是否具有升值空間

很多海外房產(chǎn)，買即可獲得土地的永久產(chǎn)權(quán)，甚至可以順利移民。所以投資海外房產(chǎn)，可能關(guān)心最多的并不是產(chǎn)權(quán)和房產(chǎn)的質(zhì)量好壞問題，房產(chǎn)所占土地的升值前景和投資價值才是關(guān)鍵。對此，理財師表示，在投資海外房產(chǎn)時，投資者仍需選擇大城市、好地段的房產(chǎn)，這樣未來在保值、增值方面更具優(yōu)勢。但同時要注意兩點，一是充分評估當?shù)胤慨a(chǎn)的市值，避免買到有水分的房產(chǎn);二是要選擇該國的大城市，這樣的投資才最有保障。

(五)購買該國房產(chǎn)需繳納哪些稅費

現(xiàn)今，不少海外國家，房價可能并不高，但在購房、持有、出售環(huán)節(jié)，成本很高。比如投資加拿大房產(chǎn)，購房時，需繳納貨品與服務稅，還有土地轉(zhuǎn)讓稅、省銷售稅以及驗房費、補費、保險費和中介費等，這些費用約為房價的10%左右。房產(chǎn)持有階段，還要向政府繳納稅，如多倫多的稅率，現(xiàn)今約為房價的1%左右;出售時，還要繳納各種稅費，比如增值稅、房屋轉(zhuǎn)讓費、中介費、驗房費等等，這些費用積累起來就會攤薄投資的最終實際收益。

(六)小心房產(chǎn)中介從中使詐

很多房產(chǎn)中介為了推銷海外房產(chǎn)，宣傳時故意夸大其辭，比如說在葡萄牙買50萬歐元以上房產(chǎn)，24小時內(nèi)就可辦理完手續(xù)，平均每年只需居住7天，就可享受在該國永遠居住的權(quán)利。而房產(chǎn)中介對其中投資者還需通過葡語A2考試，才能獲該國國籍的資格一事，只字不提。還有海外投資地產(chǎn)坐享超50%的收益，房產(chǎn)中介對國家形勢、政策、各種稅費以及房屋地段如何等也不提，這也是本文一開始提到的**瑞德俱樂部會員劉先生在海外房產(chǎn)投資失敗的關(guān)鍵原因所在。當投資者遇到不良中介，投資被騙的案件就會時有發(fā)生。所以，**瑞德理財師提醒投資者，進行海外房產(chǎn)投資時，一定不要輕信任何人，最好自己能親自去看房產(chǎn)，去了解，多咨詢投資專家和成功投資人士，防止中介從中使詐。 海外置業(yè)考慮清楚再決定。

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